10개의 다이어그램을 통해 살펴보는 도시계획의 진화과정


1. 호워드의 정원도시 (Ebenezer Howard’s Garden City)
1.Garden City
Courtesy of the Town and Country Planning Association

이 다이어그램은 1903년 호워드의 “내일을 위한 정원도시”라는 논문에 수록되었던 이미지입니다. 호워드는 번잡하고 오염된 산업도시에 대한 대안으로서 정원도시를 제안했습니다. 상기 이미지에서 빨간 원은 3만2천여명정도가 거주할 수 있는 작은 덩어리의 도시이며 이 도시들은 녹지 공간을 의미하는 녹색 원 안에 고르게 분포되어 있습니다. 빨간 원은 녹지 공간에 의해 분리가 되어 있지만 운하나 도로와 같은 교통망으로 모두 연결되어 있어 도시의 광역적 기능 또한 수행할 수 있습니다. 이 다이어그램을 통해 호워드는 도시와 전원의 삶이 조화롭게 공존하는 세상을 꿈꾸었습니다. 이 정원도시는 미국에서 활발하게 일어났던 교외화(suburbanization) 현상의 단초가 되기도 했습니다.

2. 르 꼬르뷔지에의 빛나는 도시 (Le Corbusier’s Radiant City)
2. Radiant City
From Le Corbusier’s “The Radiant City” (1933)

호워드의 정원 도시와 마찬 가지로, 르 꼬르뷔지에의 빛나는 도시 역시 산업 도시에 대한 대안으로 제시되었습니다. 하지만, 호워드가 주로 도시의 수평적 팽창을 주장한 것과는 달리, 꼬르뷔지에의 빛나는 도시는 도시의 오염과 과밀문제를 해결하기 위해 수직적으로 팽창하는 도시를 꿈꾸었습니다. 빛나는 도시에서, 오늘날의 고층 빌딩처럼 높게 솟은 타워는 낮은 건물들보다 더 많은 인구를 수용하여 도시 과밀문제에 대한 해결책을 제시하고 있습니다. 동시에, 높은 타워는 도시의 인구 수용 능력을 감소시키지 않으면서도 지표면에 더 많은 공원을 조성할 수 있게 하여 도시 오염 문제 또한 해결하려는 의도를 가지고 있었습니다.

2. Radiant
United States Geological Survey

3. 라이트의 평원 도시 (Frank Lloyd Wright’s Broadacre City)
3. Frank
Courtesy the Frank Lloyd Wright Foundation Archives

라이트의 평원 도시는 교외지역을 위한 개발 모형으로서, 인간의 거주 공간을 광활한 직교망으로 구획한다는 아이디어 입니다. 이 평원도시는 10 제곱 킬로미터에서 90제곱킬로미터에 이르는 면적을 커뮤니티의 기본 단위로 간주하며, 이 기본 단위가 반복되고 확장되면서 교외 전역에서 비슷한 수준의 인구 밀도와 기반 시설을 확보하는 것을 의도하고 있습니다.

4. 가로 격자 (the Street Grid)
4. Street Grid
Courtsey David Rumsey Map Collection

가로 격자 패턴은 그것이 가지는 단순함과 합리성으로 예전부터 많은 도시계획가들의 사랑을 받아왔습니다. 1950년대 미국에서 교외화 현상이 본격적으로 일어나고, 컬데삭(Cul-de-sacs)과 같은 곡선이 도시계획의 전면으로 부각되기 전까지, 도시계획이라 하면 연상되는 것이 바로 이 가로 격자 패턴이었던 것이죠. 일례로, 뉴욕시는 1811년 맨하튼 개발계획(Commissioner’s Plan for Manhattan)을 통해서 오늘과 같이 직교하는 가로 격자 도시를 구상한 바 있고, 1852년 샌프란시스코에서도 유사한 형태의 도시 모형이 제시 되었습니다(사진 참조). 하지만, 샌프란시스코의 가로 격자 패턴은 도시의 해안선과 지형이 만들어내는 불규칙성과 특수성을 제대로 계획안에 반영하지 못했다는 비판을 받기도 합니다.

5. 거대도시권 (the Megaregion, or Megalopolis)
5. the Megaregion
From Jean Gottamn’s “Megalopolis”

오늘날 도시계획가들은 교통, 경제, 그리고 환경 문제에 대해 많은 관심을 가지고 있습니다. 물론 과거에도 이러한 주제들이 계획가들의 주된 관심사였던 것이 사실이나, 오늘날의 도시계획가들은 과거에 비해 훨씬 광활한 지역을 계획대상으로 삼고 있다는 점에서 차별되고 있습니다. 이른바, 메갈로폴리스(Megalopolis; 거대도시권)의 탄생인 것인데요. 메갈로폴리스는 지리적으로 격리되어 있던 개개의 도시들이 성장하게 되면서 사회, 경제, 문화적으로 밀접한 관계가 형성이 되어 마치 거대한 하나의 유기체처럼 작동하는 도시권을 말합니다. 이 메갈로폴리스의 개념은 1961년 프랑스의 지리 학자 장 고트망(Jean Gottman)이 미국 동부의 워싱턴 D.C.에서 보스턴까지 이어지는 도시 밀집 지대를 메갈로폴리스라 칭하면서 널리 알려지게 되었습니다.

6. 선상법 (the Transect)
6. The Transect
Courtesy Andres Duany

선상법은 상기 이미지에서처럼 본래 하나로 연결되어 작동하는 지역을 여러 단위로 잘라 개개의 단위가 가지는 용도와 특징에 대해 설명하는 시각적 틀로 사용되고 있습니다. 다소 분명하지 않을 수 있는 도시의 용도나 밀도사이의 경계가 이 선상법을 통해 구체적으로 드러나게 되고, 이 시각적 틀을 통해 계획가들은 자신들이 그리는 도시의 모습을 더욱 정교하게 표현하고 소통 할 수 있습니다. 이 선상법은 특히 뉴욕의 도시 계획가들에게 널리 사랑받는 방법이라고 하네요. – 다음회에 계속 – (the Atlantic Cities)

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소형주택 공급, 문제는 없나?

 

김리영 도시계획학 박사

 

주택수요에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 소득변화, 인구의 증감, 가구원수 변화, 도시화, 주택가격, 금융지원과 조세 등이 중요한 요인이라고 할 수 있다.

 

특히 주택수요는 소득이나 주택가격의 영향을 크게 받는데, 일반적으로 가계의 소득이나 부가 증가하면 주거서비스에 대한 수요가 증가한다. 소득이 증가하면서 가족 구성원들이 더 여유 있는 주거공간을 원하게 되어 더 넓은 집으로 이사를 희망하는 것이다. 높은 주택가격은 주택수요를 낮출 수 있지만, 적당한 주택가격 상승이나 상승기대감은 주택수요를 오히려 증가시킬 수 있다.

 

주택가격, 소득이 변화할 때 주택의 수요가 얼마나 민감하게 반응하느냐를 보여주는 주택수요의 가격탄력성, 소득탄력성이 있다. 소득이 변화할 때 주택수요가 얼마만큼 변하는지, 또는 가격의 변화로 주택수요가 얼마만큼 변하는지를 측정한다. 일반적으로 주거면적에 대한 수요는 자가가구가 임차가구보다 소득 및 가격 탄력성 모두 높게 나타나고 주택수요는 가격탄력성보다 소득탄력성이 높게 나타난다. 주택수요는 소득변화에 더 민감하게 반응하는 것이다.

 

최근 대형평형의 인기가 낮고 중소형 평형의 인기가 높은 것은 소득불안의 영향이 클 것이다. 여기에 1,2인가구가 증가하면서 소형주택에 대한 수요층이 증가한 것도 중요한 요인 중 하나이다.

 
소형주택 공급 현황, 문제는 없나?

 

최근 소형주택의 인기가 지속되고 있는데, 소형주택의 주된 수요층은 1,2인가구와 같은 소형가구로 볼 수 있다. 2010년 전국의 1,2인 가구는 8백3십만 가구로, 전체 1천7백만 가구 중 48%로 매우 높은 비중을 차지하며 2005년에 비해서는 약 25%가 증가하였다. 경제발전으로 인한 산업화, 도시화는 핵가족화, 가구분화가 가속되면서 1,2인 가구가 증가하고 최근 악화된 경제여건으로 소형주택에 대한 수요가 증가하였다.

 

전국적으로 1,2인 가구가 증가하였지만 이들의 특성은 지역별로 차이가 있다. 지역별 1인가구의 연령대를 살펴보면 아래 <그림1>과 같다. 수도권이나 지방광역시와 같은 대도시권에서는 1인가구의 대부분이 40세 이하의 젊은 가구인 반면 도지역은 60세 이상 1인 노인가구 비중이 높다. 특히 수도권은 25~35세 비중이 높게 나타나고 있다. 사회에 첫발을 내딛는 사회초년생과 대학생 1인 가구가 많을 것으로 예상해볼 수 있다. 반면, 도지역에서는 60세이상 노인의 비중이 높음을 알 수 있다.

 

<그림1> 1인 가구 연령구간별 구성 비율



 

주택은 다른 재화에 비해 단위당 가격이 비싸다. 따라서 넓은 평수의 주택보다 소형주택을 많이 공급하는 것이 가계의 주택구입이나 주거비 부담을 줄일 수 있어 바람직하다. 특히 대도시권의 경우는 가용토지가 부족하고 토지가격이 비싸다는 점에서 소형주택 공급 필요성이 높다고 할 수 있다. 그리고, 1,2인 가구는 3인 이상 가구에 비해 자산형성이나 소득수준이 상대적으로 낮아 소형주택 공급 필요성이 더 높다. 

 

주택에 대한 가구원수나 연령별 선호특성을 살펴보면, 가구원수가 많을수록 거주하는 규모나 희망하는 주택규모는 크게 나타난다. 그리고, 1,2인 가구라 하더라도 노령층은 청장년층보다 주택 소비면적이 크게 나타난다. 주택규모에 대한 소득탄력성은 청장년층가구가 노인가구에 비해 높게 나타난다. 따라서, 은퇴 노인가구가 증가하더라도 주택규모를 급격하게 축소하기 보다는 완만하게 축소할 것으로 예상되며, 경제안정이나 소득 증가시 청장년층의  거주 주택규모가 상향될 수 있음을 예상해볼 수 있다.

 

다음으로 공급측면을 살펴보자. 1,2인가구 증가와 경제불안에 따른 소득감소 요인이 반영되면서 소형주택 공급이 급증하였다. 2011년 전국의 주택건설인허가 실적은 55만호 가량이며 이중에서 40㎡이하 소형주택은 12만 3천호인 22.5%를 차지한다. 금융위기 이전인 2007년 66천호에 비하면 2배가량 증가한 것이다. 서울의 경우, 인허가실적과 소형주택 비율은 더 큰 폭으로 증가했는데, 2007년 인허가 받은 63천호 중 40㎡이하 주택은 6.3천호로 10.0%를 차지한다. 그러나 2011년 인허가 받은 88천호 중 40㎡이하는 33천호로 37.4%를 차지하는 것으로 나타났다. 인허가실적이 35천호가량 증가하였고, 증가한 인허가 물량은 대부분 소형주택으로 나타났다.

 

그동안 1,2인가구의 급격하게 증가했음에도 소형주택 공급은 다소 미흡했다. 최근 금융위기로 1,2인가구와 소형주택에 대한 관심이 증가하면서 공급확대로 이어진 것이다. 정부에서도 소형주택 공급시 기금대출 금리를 낮추고 대출한도를 늘이는 등 다양한 혜택을 준 것이 소형주택 공급확대에 기여한 측면이 있다.

 

종합하면, 현재 소형주택 공급 추세는 큰 문제가 없어 보인다. 도시에 거주하는 소형가구가 필요로 하는 소형주택 공급과 정책적인 지원은 적절하게 이루어지고 있다고 할 수 있다.

 
앞으로 소형주택 공급은?

 

1,2인가구의 증가추세나 위축된 경제나 주택시장 여건을 감안하면 당분간 소형주택의 인기는 지속될 것으로 예상할 수 있다. 그러나, 소형공급에만 치중하게 되면 소형주택 초과공급이나 중형이상 공급 부족에 따른 규모별 수급 불균형을 초래할 우려도 있다. 급격한 경제적 변동이 가구의 소비나 주택선택에 영향을 주고 있음을 고려하면, 향후 경제안정에 따른 소득증가, 2인 가구의 자녀 출산으로 인한 가구원수 증가, 서울을 비롯한 대도시권에서는 4인가구의 비중이 여전히 높다는 점 등 중형이상 주택수요를 증가시킬 요인이 존재하기 때문이다.

 

또한, 지역별로도 차별화된 주택공급이 필요하다. 1,2인가구가 증가하더라도 지역별로 증가하는 규모나 가구특성은 차이가 있다. 수도권과 같은 대도시권에서는 청장년층 비중이 높지만, 지방에서는 노인가구 비중이 높다는 점에서 차이가 있다. 지가나 토지가격이 높은 대도시권의 경우 1,2인가구가 지불할 수 있는 가격(주거비용)이 제한적이라는 점에서 작은 규모의 소형주택 공급이 꾸준히 이루어져야 할 필요성도 있다.

 

이에 정부의 정책수단은 문제가 발생할 여지가 있거나 문제가 발생했다면 개입해서 문제를 최소화하도록 대안을 마련할 필요가 있다. 그렇지 않고 별문제가 없다면 개입을 최소화해야 할 것이다. 현재 소형주택의 양적인 공급 상황은 추가적인 정부 개입 없이도 적절하게 균형을 이루는 것으로 평가할 수 있다.

 

다만, 하위주택시장별로 처한 상황이 다를 것이며, 수급불균형 이외에도 발생하는 문제의 양상이 다를 수 있다. 따라서 우려되는 문제가 있다면, 모니터링을 통해 지역실정에 맞도록 개선방안을 마련하고, 소형주택공급이 과열되지 않고 적절하게 공급될 수 있도록 유도할 필요가 있다. 그리고 주택건설 인허가에서 공사가 진행되고 입주까지 이루어지는 데는 상당한 기간이 필요하다는 점에서 소형주택 공급에만 집중하지 않고 중형규모 이상의 주택공급도 꾸준하게 이루어질 수 있는 정책적인 배려가 필요할 것이다.


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미래성장을 선도하는 건설산업의 새로운 미션 - 요약


2012. 9.


미래성장위원회. 한국건설산업연구원

 



미래성장을 선도하는 건설산업의 새로운 미션

 


1. 건설산업의 미래 트렌드

- 미래 사회의 메가 트렌드는 크게 ① 인구구조 변화와 삶의 질 추구, ② 지구 환경 변화와 자원 고갈, ③ 과학기술 혁신과 융·복합, ④ 글로벌화와 국제 질서로 대별됨. 이러한 메가 트랜드가 건설산업에 미치는 영향은 다음과 같음.



 

∙저출산·고령화 사회는 노약자 친환경 도시, 주택 및 복지시설, 휴양도시 등에 대한 새로운 건설수요를 유발할 것임.

∙삶의 질에 대한 욕구 향상으로 관광 휴양도시, 환경친화적 정주 공간에 대한 다양한 형태를 요구할 것으로 예상됨.

∙지구 환경에 대한 인식의 변화는 친환경 도시, 시설의 에너지 이용 효율 제고, 신재생 에너지로의 대체 등 도시와 시설의 기존 개념의 변화를 유도할 것임. 

∙기술의 융·복합화 경향으로 스마트 건설, 첨단 유지관리, 공기 단축 등 건설 생산 구조의 변화와 미래형 첨단 시설의 기반을 제공할 것임.

∙도시 경쟁력 제고에 대한 사회적 요구로 노후화된 도시시설에 대한 업그레이드와 고속 대중 교통망 확충이 필요할 것임.

∙세계경제의 글로벌화에 따라 대외적인 연계성을 강화할 필요성이 높아지고, 또한 거시적 관점에서 남북 협력이 진전됨에 따라 북한지역의 사회기반시설 확충과 관련된 모색이 이루어질 것임. 



2. 건설산업에 대한 사회적 니즈와 대응 전략 방향

(1) 건설산업의 사회적 기여

- 건설산업은 그동안 국민경제의 물적 기반을 구축함으로써 삶의 질을 개선하고 경제발전의 기틀을 조성하는 데 중추적 역할을 담당해 왔음.

∙현재 약 7만여 건설업체와 180만 명의 근로자가 생산활동에 참여하여 연간 185조원 규모의 시설물을 생산하고 있음.

- 건설산업은 특히 부가가치생산, 고용 등에서 국가 경제의 상당한 비중을 차지하고 있으며, 경기 안정과 일자리 창출 등에서 핵심적인 역할을 담당함.

∙건설업 총산출액은 전 산업의 28개 업종 중에서 상위 6위, 부가가치생산은 상위 5위를 기록하고 있음.

∙건설업 취업자 수는 182만명으로 제조업, 도소매업, 숙박·음식업 다음으로 4위임.

∙생산유발, 부가가치유발, 취업유발 계수 등 산업연관효과가 가장 큰 산업임.

- 해외 수출에 있어서도 타 산업과 비교하여 월등한 실적을 보이고 있으며, 특히 또한, 해외건설은 우리 경제가 세계적인 경제 위기로부터 벗어나는데 결정적인 역할을 담당함.


(2) 사회적 니즈

- 일반국민 1,000명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 시설물의 질적 측면에서의 개선이 필요하며, 특히 노후 인프라의 성능 개선에 대한 요구가 큰 것으로 나타남.

∙주택이나 교통 인프라의 경우에는 양적인 것보다는 질적인 측면에서의 개선이 필요한 것으로 나타남.

∙반면, 방재 인프라 또는 에너지 시설 등에 대해서는 양적 측면이 필요한 만큼 신규 건설에 대한 수요가 계속 높아질 것으로 예상됨.

∙향후 주요 시설물에 대하여 질적 개선을 요구하는 국민적 요구에 부응해야 하며, 특히 에너지나 환경 분야에 대해 보다 적극적인 자세가 필요한 것으로 조사됨.

- 국민경제와 생활환경에서 복지와 기후 변화 대응 이슈는 당분간 안정적인 건설투자 유지의 정책 기조가 요구됨.

∙복지와 관련된 니즈에 대처할 필요가 있고, 조류 변화에 부응한 새로운 기능의 시설물 확충이나 기존 시설의 성능 향상, 혹은 용도전용 등의 다양한 노력이 요구됨.

- 인구 구조의 변화에 대응한 도시 주거지의 정비가 중요한 과제로 부각되고 있음.

∙주택재정비를 포함한 제도의 유연성과 경제적 비용의 절감 노력이 반드시 필요함.

- 동북아 교류의 중심지로서, 국민 삶의 질에 대한 다양성 확보 차원에서 관광 및 레저 산업의 성장이 필요하며, 관련 인프라의 확충은 건설산업의 새로운 신수요가 될 것으로 판단됨.

- 국민들이 우리 사회의 지속적인 발전을 위해 건설산업에 요구하는 것은 다음과 같이 압축할 수 있음.

∙첫째, 다양한 사람들이 함께 어우러져 사는 따듯한 복지공간의 실현

∙둘째, 안전하고 편리한 도시 인프라의 제공

∙셋째, 글로벌화되는 세계경제 조류에 부응한 경쟁력있는 국토 공간의 창조

∙넷째, 기후 변화에 대응한 에너지 관련 시설의 확충과 방재 인프라의 보강 

∙다섯째, 삶의 질을 높이는데 필요한 여유롭고 풍요로운 자연 자원의 보전과 이용


(3) 건설산업의 전략 방향

- 미래사회 발전에 요구되는 시설을 확충하기 위해서는 관련 투자가 안정적으로 이루어져야 하며, 건설산업 역시 새로운 패러다임에 능동적으로 부응하는 것이 요구됨.

∙단순히 시설 공급 주체로서의 입장이 아닌 미래 성장산업의 핵심 주체로서 향후 국가 발전에 기여할 수 있어야 함.

- 이러한 관점에서 향후 건설산업은 ① 수요자 중심의 접근, ② 미래 수요 창출과 국민 삶의 질 향상이라는 사회적 요구에 부응하기 위해 적극적인 해결책을 모색해야 할 것임.

∙국민이 피부로 느낄 수 있는 시설과 서비스의 첨단화, 쾌적화, 친환경 개념의 도입이 필요하며, 시설 역시 국민이 필요로 하는 시설의 공급에 중점을 두어야 함.

- 건설산업은 일자리 창출 측면에서 타 산업보다 기여도가 높은 산업으로서 우리 경제가 처한 어려운 상황을 감안할 때, 이러한 국민경제적 기능에 충실해야 함.

∙미래에도 일자리 창출에 대한 산업적 역할을 중시해야 하며, 특히 첨단·미래형 일자리 창출에 더욱 기여해야 할 것임.


3. 미래 성장을 선도하는 건설산업의 새로운 미션

- 미래 트렌드와 건설산업에 대한 사회적 니즈 등의 분석을 바탕으로 건설산업의 5대 미션을 다음과 같이 제시함.

∙미션 1 : 살기 좋은 동네 만들기-쾌적한 정주 공간 조성 및 주거 복지 실현

∙미션 2 : 스마트 라이프 라인-도시 인프라의 질적 확충 및 효율적 관리

∙미션 3 : 글로벌 코리아-동북아 중심의 글로벌 경제화에 선제적 대응

∙미션 4 : 굿 에너지와 인프라-기후변화 대응 및 에너지 자원 개발

∙미션 5 : 블루 오션 벨트-해양 자원의 적극 활용


(1) 미션 1 : 살기 좋은 마을 만들기 - 복지 사회를 위한 새로운 엔진

- 환경적으로 지속가능하고 경제적으로 부담 가능하며, 살기 편하고, 건강한 정주 공간을 조성하여 소통과 동행의 커뮤니티를 회복하기 위한 미션임.  

- 살기 좋은 동네 만들기를 위한 중점 영역은 ① 노후 건축물의 성능 향상, ② 복지형 시가지 정비로 구분할 수 있음.

∙노후 건축물의 성능 향상 : 뉴타운 3.0 사업, 녹색 동네 만들기(그린 리모델링, 석면지붕 철거, 에너지 자립 마을) 등임.

∙복지형 시가지 정비 : 계층별․연령별 맞춤형 주거 공간의 확보, 소규모 유휴시설들의 재탄생(복합 복지시설) 사업 등으로 구성됨.


1) 노후 건축물 성능 향상

① 뉴타운 3.0

- 뉴타운 3.0은 최근에 대두되고 있는 마을 만들기나 리모델링 등으로는 수선이 어려운 노후 아파트를 대상으로 하고 있으며, 주요 내용은 다음과 같음.

∙지분 총량제 : 주택 소유자들이 용적률 상승이나 공공 지원 없이도 추가 부담금을 줄일 수 있는 자력 개발 방식(Self Financing)의 하나임. 보유 주택의 규모를 축소하고 남은 지분의 주택을 처분, 혹은 임대용 주택으로 활용하는 방식임.

∙추가 부담금의 장기 분할납부와 이자 지원 : 금융기관이 공사기간 내 공사금액에 대해 건설사에게 대출한 후 대출금 상환은 입주 후 장기 분납 형태로 조합원들에게서 회수하는 방식임.

∙주택 점유 형태의 유연화 : 일정한 근로소득이 없는 고령의 조합원들이 재건축 후 신축 주택에 거주하는 조건으로 주택의 소유권을 매각(Sale & Lease Back의 일종)한 후, 임대하는 방식임.

② 녹색 동네 만들기 : 그린 리모델링

- 2020년까지의 건물 부문 온실가스 감축 목표를 달성하기 위해서는 상당히 공격적인 건축물 녹색화 사업이 진행되어야 할 것으로 판단됨.

∙리모델링 영역은 크게 주택 부문, 빌딩 부문, 교육시설 부문 등으로 구분할 수 있음.

- 상업용 빌딩을 위한 녹색 리모델링을 유도하기 위한 각종 설계 및 기준의 설정과 인센티브 부여 등 보다 공격적인 정책 수단을 강구(일정 규모(예 3,000㎡) 이상의 리모델링사업에서 에너지 절약 설계기준 등을 적용할 경우 용적률 등의 인센티브 부여)하여야 함.

- 그린 스쿨은 이미 2009년부터 녹색 뉴딜 사업으로 채택 되어 2012년까지 총 1조원을 투자하여 전국의 200개교를 대상으로 사업을 추진하고 있음.

∙선택이 아닌 필수 영역으로 재정 혹은 민간투자사업 형식으로 대상을 전면적으로 확대할 필요가 있음(현재 그린 스쿨 대상 학교 200개는 전체 학교의 1.7%에 불과).

③ 녹색 동네 만들기 : 석면 철거

- 석면은 1급 발암 물질로 국민 건강과 직결된 문제로서, 석면 철거 사업 향후 5년 이내에 집중적으로 추진할 필요가 있음.

∙전국 건축물 683만동 중 석면 슬레이트 건축물은 약 18.1%인 124만동이며, 이중 주택이 71.4%를 차지함.

∙석면과 밀접한 것으로 파악되는 악성중피종의 경우, 연간 165건이 발생함.

∙가구당 지원비는 120만원에 불과하며, 정부의 보다 적극적 역할이 요구됨.

- 석면슬레이트 지붕을 사용하는 주택도 중요하지만, 학교, 지하철, 경기장 등 다중이용시설에 대한 대책 등도 병행되어야 할 것임.

∙석면 지붕은 철거 후 처리도 중요한 문제이므로, 건설시공 전문분야로서 석면 등 오염물질 처리를 전담하는 업종을 신설하는 방안을 검토할 필요가 있음.

④ 녹색 동네 만들기 : 에너지 자립 마을

- 신재생 에너지의 개발 이용을 통해 마을 단위에서 에너지의 생산 및 공급을 자립할 뿐만 아니라 잉여 에너지를 판매해 수익을 얻는 마을을 조성하여야 함.

- 정부 주도의 사업과 주민 자발적인 사업들을 통합하여 효율적이고 집중적인 지원과 시너지 효과가 발휘될 필요가 있음.

∙그린 빌리지, 태양광 주택 보급사업, 마을 만들기 사업 등 중앙부처 및 지방자치단체별로 분산되어 지원되고 있는 에너지 관련 지원금과 마을 만들기 지원금, 은퇴 및 청년 귀농자 지원금 등을 에너지 자립마을 조성을 위한 패키지로 재구성하여야 함.

∙녹색 이슈와 관광 활동과 연계해서 구상할 수도 있음. 즉, 단거리 국내 관광지, 생태 관광, 농촌 관광 등에 대한 관심 증대와 연계하는 것도 좋은 방안이 될 수 있음.


2) 복지형 시가지 정비

① 계층별․연령별 맞춤형 주거 공간의 확보

- 고령자에 적합한 주택으로의 개보수 부분 임대형 주택, 코하우징(Co-Housing)으로 개축 및 재건축을 허용할 필요가 있음.

∙세대 통합형 코하우징을 실현할 수 있다면, 고령층과의 삶의 공유를 통해 우리 사회가 당면한 세대 간의 격리를 해결할 수 있을 것으로 판단됨.

∙주택 보유자들의 개조나 개축을 통해 다양한 소형 임대주택의 공급 확대가 필요하며, 시니어 코하우징 등으로 개축할 경우 이에 대한 건설자금의 지원이 필요함.

∙현행 건축법 및 주택법에서 규정하고 있는 전통적인 가족 단위의 주택의 개념을 변화된 인구 구조에 맞춰 다양화하는 등 현행 제도 및 기준 등의 변화가 필요함.

② 소규모 유휴시설들의 재탄생 : 복합 복지시설

- 사회, 경제의 환경 변화를 수용하는 복지시설의 확충을 위해서는 유휴 공공시설(학교 및 동사무소 등)의 기능 전환 및 복합화 등이 필요함.

∙특히, 초등학교 시설을 해당 지역에 필요한 공공 복지시설과 복합화하게 되면 주민들의 이용 접근성은 크게 향상될 것으로 예상됨(학교시설에 주민자체센터, 보건소, 도서관, 체육시설, 공용주차장, 지역 커뮤니티 시설 등을 복합화).

∙초등학교 시설 등을 공공 및 복지시설의 복합화로 인해 남게 되는 유휴 건축물 등은 부지의 성격에 따라 민간에 매각하거나 혹은 1~2인 가구를 위한 시영 임대주택 등으로 활용할 것을 제안함.

∙1~2인 가구가 주로 도심에 거주 공간을 필요로 한다는 점을 감안하여, 동사무소나 보건소 등의 부지를 활용하여 임대주택을 지을 경우 충분한 수요가 있을 것으로 판단됨.


(2) 미션 2 : 스마트 라이프 라인 - 쾌적한 국민 생명선 만들기

- 스마트 라이프 라인은 “인간 생활에 근간이 되는 통신, 에너지, 상하수도, 운송 및 교통망 등에 대해 스마트 센서 등 첨단 기술을 적용하여 지속가능하고 쾌적한 국민 생명선을 확보”하는 개념임.

- 스마트 라이프라인은 크게 ① 사통팔달 라이프라인, ② U-라이프라인과 국민 불편 최소화, ③ 지식기반 라이프라인으로 구성됨.

∙사통팔달 라이프 라인 : 수도권 GTX사업, 노후 전철 지하화 사업, 지상공간 재구성 사업 등으로 구성됨.

∙U-라이프라인과 국민 불편 최소화 : 지하 라이프라인 첨단화 사업과 공사기간 단축으로 구성됨.

∙지식기반 라이프라인 : 라이프라인을 통합적으로 관리하기 위한 국가 라이프라인 센터의 설립을 제안함.


1) 사통팔달 라이프 라인

① 수도권 광역 급행 철도

- 수도권의 광역화 및 시설 집적에 따라 대중 교통수단에 대한 사회적 요구가 증가하는 상황에서 수도권 광역 급행 철도(GTX사업)을 적극 추진할 필요가 있음.

∙GTX(Great Train Express) 사업과 같은 광역 교통 사업은 미래의 수도권 이동 수요에 가장 적절히 대응할 수 있는 사업임.

∙GTX 사업은 지하 40~50m의 터널 속을 최고 시속 100km로 달리는 고속형 철도임.

∙총사업비는 경기도가 제안한 13조 9,000억원을 2009년 건설가 기준으로 환산한 13조 2,000여억원으로 추산됨.

∙GTX 사업은 서울-경기를 관통하는 총연장 174km의 3개 노선이 사실상 확정되었음.

② 노후 전철의 지하화·급행화

- 서울 수도권 등의 지상 전철구간은 지역 경제의 단절과 환경 문제를 야기하고, 노후 전철의 저속 운행은 이동 효율을 저하시켜, 이에 대한 해소책 마련이 시급함.

- 노후 전철 지하화 사업의 주요 대상은 다음과 같음.

∙1호선의 경우 대상 구간은 인천~서울 일부 구간, 의정부~청량리 구간 등 서울시 구간 총 31.9km, 인천~온수역(경인전철) 21.8km 지하화 등 약 13조 5,000억원이 소요될 것으로 추정됨.

∙2호선은 순환 라인의 부문별 지상 구간이 지하화 사업 대상이 됨.

- 수도권 전철에 대해 다양한 방식을 통해 급행화 사업이 요구됨.

∙1개 이상의 역을 통과하는 격역정차 방식과 목적지까지 무정차하는 직행 운행 방식이 있음.

∙사업의 우선순위 부여를 통한 순차적 진행이 필요하며, 민자사업으로 진행하기 위해서는 이용요금의 정상화에 대한 정치·사회적 합의가 필요함.

③ 지상공간의 지하화 등을 통한 공간의 재활용 

- 향후 도시 공간의 활용에는 기능의 분리보다는 복합과 연계성을 추구하는 경향이 두드러질 것으로 예상되며, 기능과 용도를 다양하게 입체화하는 것이 바람직함.

∙도로, 철도, 지하철 등 교통시설들과 관련 시설들의 입체화

∙상업-업무지역과 교통시설의 입체화

∙공원, 녹지, 광장 등 공공 오픈 스페이스와 도로의 입체화

∙주차장과 도로, 공원 등 도시계획시설들의 입체화

- 위치 관계에 따라 지하 공간, 지상 공간 등으로 구분할 수 있으며, 이러한 공간 활용에는 법적, 제도적 뒷받침이 필요함.

∙외국에서 사용하고 있는 주요한 정책 수단으로는 입체도시계획, 용적이전제도, 개발권 양도제 등이 있음.


2) U-라이프 라인과 국민 불편 최소화

① 지하 라이프라인 첨단화 사업

- 지하 라이프라인의 신규 건설 및 개보수 사업시 스마트 센서를 포함하는 것이 필요함.

∙도심지 지하 매설물 설계 및 공사 기준의 변경, 관리체계의 구축이 필요함.

∙주요 대상은 도로, 상수도, 하수도, 가스관, 통신선, 전기선, 난방, 송유관 등임. 

- 본 사업은 스마트 센서만을 설치하는 사업의 개념이 아닌, 스마트 센서에 의해 모니터링 되는 각종 정보를 활용하여 향후 지하 라이프라인의 유지관리 즉, 교체 및 보강 공사의 근거 정보로 활용하는 것임.

․스마트 센서만을 설치하는 것은 센서를 설치할 대상 시설물을 선정하고, 모니터링 및 분석 정보 등이 요구되는 도로 등의 지상 시설물과 상수도 및 통신선 등의 지하 매설물 등에 센서를 설치하는 개념임.

② 도심지 라이프라인 공사의 공기 단축

- 도심 지역의 공사는 시민들에게 공사기간 동안 큰 불편을 초래하는 등 상당한 사회적 비용을 초래함에 따라 이에 대한 저감이 중요한 사회적 이슈임.

- 현재의 기술 수준에서도 상당한 정도의 공기 단축과 급속 시공이 가능한 상황임.

∙제도적으로 공기 단축을 요구하는 발주 및 입낙찰 제도의 도입이 필요한데, 미국의 도로 부문에서 적용되는 공기단축형 계약제도 등을 참고할 필요가 있음. 

∙패스트 트랙이 가능할 수 있도록 개산 계약도 허용해야 함.

∙첨단 건설 설계 및 공법 적용을 위한 공공 부문 설계 기준 등의 혁신도 필요함.

∙지하 매설물 공사의 경우, 체계적인 관리 및 모니터링을 통해 일괄 공사 개념의 도입이 필요함.


3) 지식기반 라이프라인

- 라이프라인 시설에 대한 효율 및 효과적 관리, 합리적인 예산 집행, 첨단 기술의 적용 등을 위해서는 각종 시설의 통합관리 등 다음과 같은 기능을 수행하는 국가 라이프 라인 관리센터가 필요함.

∙라이프라인 투자·개보수의 우선순위 결정

∙정보 관리 및 갱신

∙첨단 모니터링·공법 등 지식화 및 적용 유도 등


(3) 미션 3 : 글로벌 코리아 - 동북아를 세상의 중심으로

- 동북아 환경 변화에 적극적으로 대응하여 동북아 경제권의 주도권을 확보하기 위해 우리나라를 “동북아시아의 거점으로 육성”하기 위한 전략을 마련할 필요가 있음.

- 동북아시아 거점 육성을 위한 글로벌 코리아의 중점 추진과제는 글로벌 교통망 확충, 도시 및 산업경쟁력 강화, 한반도 평화 구축과 경제 도약 등으로 구분됨.

∙글로벌 교통망 확충 : 대륙연결 철도 및 도로의 구축, 국제적 공항 및 항만의 육성 사업을 포함함.

∙도시 및 산업 경쟁력 강화 : 서울의 도시 경쟁력 제고 사업과 산업시설의 첨단화·복합화를 통합 경쟁력 제고 사업으로 구성됨.

∙한반도 평화 구축과 경제 도약 : 국민적 공감대를 통한 북한 인프라 구축 사업과 국가 지원을 통한 전략적인 해외건설 진출 등의 내용이 포함됨.


1) 글로벌 교통망 확충

① 대륙 철도 및 아시안 하이웨이 연결

- 동북아시아 지역은 인적 물적 교류 증대로 세계경제의 3대 중심축의 하나로 부상함에 따라 통합 교통/물류체계의 구축을 위한 국제 협력의 강화가 필요한 상황임.

- 우선 한반도종단철도(TKR : 경의선, 동해선)와 중국횡단철도(TCR), 시베리아횡단철도(TSR), 만주 및 몽골횡단철도(TMR-TMGR)의 연결이 필요함.

∙현재 논의되고 있는 남-북-러 가스관사업과 대륙연결철도 연계사업을 함께 추진하는 방안도 고려할 수 있음.

∙대륙 교통망과의 연결은 한반도 내부 고속도로의 연계가 전제되어야 할 것이며, 이 과정에서 북측 구간의 대대적인 포장 개량이나 노선 용량의 확대가 필요함.

② 항공교통 및 공항복합도시 : ‘세계 속의 영종’으로 도약

- 동북아 주변 공항과의 경쟁력 확보와 동북아 허브 공항의 위상을 확보하기 위해 영종도 공항복합도시를 국제 비즈니스 및 문화·관광·레저 복합도시로 육성하여야 함.

∙영종도에 해양레저, 테마파크, 위락·숙박, 쇼핑, 리조트, 교육, 병원, 문화 기능을 갖춘 공항복합도시(Air City)로 육성함.

∙외국 관광객을 위한 카지노를 유치하고, 무비자, 무관세 지역으로 지정하거나 환승 이용객 등의 편의를 제공할 필요가 있음.

③ 해상교통 및 해양비즈니스·관광도시 : 부산을 제2의 홍콩으로

- 부산 신항의 확충 및 배후 단지에 해양 플랜트, 수리조선 등 미래 해양 성장의 산업기지를 조성하고, 북항을 세계적 워터프런트로 조성하여 국제 해양관광도시로 육성할 필요가 있음.

- 부산 북항재개발사업의 본격적인 추진으로 부산을 태평양과 유라시아 대륙을 연결하는 해륙(海陸) 통합의 국제적인 관문도시로 도약시켜야 함.

∙세계적 워터프런트 조성으로 국제 해양관광도시로 육성함.

∙부산 북항재개발사업은 부산항 재래부두를 국제해양관광 거점으로 개발, 부산항 1~4부두 일대 152만㎡을 개발하는 사업으로 약 8조원의 사업비가 투입될 것으로 전망됨.

∙이 사업을 통해 약 12만명의 고용 창출과 31조원의 경제 효과가 발생할 것으로 예상됨.


2) 산업 및 도시 경쟁력 강화

① 노후 산업시설의 첨단·복합화

- 제조업 기반을 강화하고 산업단지의 경쟁력을 강화하기 위해 관련 인프라 투자의 확대가 필요한데, 우선 노후 산업단지의 구조 고도화 및 재정비 사업의 추진이 요구됨.

- 서울디지털산업단지는 산업단지 구조 고도화 사업의 추진으로 고도기술, 벤처산업, 패션디자인, 기타 지식산업으로 업종이 재편된 사례를 확산할 필요가 있음.

∙구조 고도화사업의 추진으로 단지내 업체 수는 19배, 근로자 수는 3.4배가 증가했고, 특히 종전에는 섬유, 봉제 업종 중심에서 IT 등 첨단산업이 77%를 차지할 정도로 업종 구조의 재편이 이루어졌음.

- 지식경제부는 2010년 10월부터 산업단지 리모델링 사업인 QWL(Quality of Working Life) 밸리 조성사업을 추진함.

∙정부는 반월·시화, 남동, 구미, 익산 4곳을 시범지역으로 정하고, 3년간 약 1조3,700억원을 투입할 계획임.

- 조성된지 20년 이상된 60여개 노후 산업단지의 구조 고도화 및 재정비사업의 촉진으로 산업단지의 첨단화 및 복합화를 추진하여 제조업 활성화의 기반 조성이 추진되어야 함.

∙구조 고도화 및 재정비 사업에 대한 민간투자 활성화 및 재정투자 확대가 추진되어야 함.

∙노후 산업단지의 구조 고도화 및 재정비를 통해 쾌적한 생산 여건 조성, 산업단지의 첨단화 및 복합화, 젊은 층 선호 대상의 일자리 창출, 해외공장의 국내 회귀 지원 등이 추진되어야 함.

② 서울의 도시경쟁력 제고 : 종합교통체계 구축 및 MICE 거점 육성

- 서울의 도시경쟁력 제고를 위해 교통인프라의 개선, MICE 시설, 금융센터 등 비즈니스 인프라의 확충이 필요함.

∙교통인프라 개선 필요 : 서울은 높은 인구밀도로 상습 교통혼잡 구간이 많기 때문에 대중교통의 종합적 연계 체계의 구축이 필요함.

- 서울 삼성동의 코엑스, 영동대로, 한국전력 본사 이전적지 일대를 교통·업무·쇼핑·관광의 중심지로 육성함으로써 서울을 집적과 연계로 메가시티 육성 전략의 기반이 마련되어야 함.

∙KTX(수서-삼성 연장), GTX(수도권광역급행철도), 서울 지하철(2호선, 9호선)과 버스, 택시 등 대중 교통의 종합 환승시스템의 구축으로 장래 수도권 및 서울의 도시공간 구조의 변화에 부합하는 종합교통체계의 구축이 요구됨.

∙영동대로 일대의 지하공간 개발로 환승역 및 쇼핑몰 등을 유치함.

∙한국전력 본사 이전적지에 호텔(MICE 시설), 오피스 빌딩 등을 유치함.


3) 한반도 평화 구축과 경제 도약

① 북한 인프라 구축 : 한반도의 지속 발전과 동북아 중심 국가로 도약

- 산업경쟁력 제고 : 북한의 국제경쟁력 제고를 위한 산업단지의 개발을 추진함.

∙현재, 외국(중국) 자본을 중심으로 산업단지 및 도시 개발을 추진하고 있는 나진·선봉, 신의주에 대한 국내 투자의 확대가 필요한데, 향후, 나진·선봉은 동북아시아의 물류 허브로 발전할 가능성이 큼.

∙개성공단의 2·3단계 사업으로 확대가 필요함.

- 교통 인프라 개선: 남한의 물류 루트를 대륙으로 연장하고, 북한내 교통 및 물류 여건을 개선하기 위해 대륙 철도 및 도로의 연결 사업을 추진함.

∙철도 : 한반도 종단철도(TKR, 경의선~경부선)와 대륙철도(TCR)의 연계

∙도로 : 경의축, 동해축, 동서축 등 주요 간선망 정비

- 에너지 : 남-북-러 가스관 연결 및 북한내 전력 공급

∙2005년 7월, 남한은 200만kw의 전력을 북한에 송전하는 방식을 제의, 북한 산업시설의 정상화를 위해서는 전력 공급이 필수적인 사항임.

② 해외건설 활성화 : 국가 지원을 통한 전략적 진출

- 해외건설 수주 및 기술 역량을 강화하기 위해 글로벌 시장의 전문인력 양성이 필요함.

∙중국 등 신흥국 건설업체들의 해외시장 진입이 가속화되고 있어 국내 업체의 장점을 상품화시킬 수 있는 전략 개발이 필요함.

∙투자개발 또는 지분투자사업, 완공후 시설 운영 및 시설물 성능개선 사업 등 새로운 사업 모델의 발굴을 통하여 해외건설의 경쟁을 강화할 필요가 있음.

- 해외건설 활성화를 위해 금융·정책지원 강화, 중소건설업체 지원 강화, 공공·민간 협력 활성화 등의 지원제도에 의한 전략적 육성이 필요함.

∙새마을운동 등 압축 성장의 경험을 저개발국가 또는 개발도상국가에 전수하는 사업을 추진하여야 함.

∙향후 기후 변화에 따른 물부족 현상이 심화됨에 따라 세계적으로 수자원에 대한 수요가 확대될 가능성이 높아 담수화 등 물 관련 사업을 해외시장에서 적극 확대하여야 함.

∙신재생에너지 및 원자력발전소 등 고부가가치 에너지산업에 대한 해외시장의 수출이 적극적으로 이루어져야 함.


(4) 미션 4 : 굿 에너지 & 인프라 - 기후 변화 및 에너지 문제에 대응

- 건설산업은 에너지 소비 및 온실가스 배출과 밀접한 관련성을 가진 동시에 온실가스를 감축할 수 있는 잠재력이 매우 큰 분야로 평가되고 있음.

- 건설산업 차원에서 기후 변화에 대응할 수 있는 방안은 크게 3가지가 있음.

∙빌딩 부문의 에너지 효율화 : 건축 시설물의 에너지 효율을 높여 온실가스의 발생을 줄이는 방안으로 모듈화 사업을 제안함.

∙대체에너지 자원 개발 : 신재생 에너지의 개발에 적극 참여해 화석연료를 대체하는 방안으로 해상 풍력발전과 미세조류 바이오매스사업을 제시함.

∙자연재해 관련 인프라 보강 : 기후 변화로 발생하는 자연 재해로부터 인명 및 재산을 보호할 수 있는 인프라를 보강하는 것으로, 도심지역 지하 방수로 등 하수 저류시설과 이산화탄소를 대량으로 포집·저장할 수 있는 CCS 플랜트 사업을 제시함.


1) 빌딩부문의 에너지 효율화 : 모듈러 건축의 확산

- 모듈러 건축은 에너지 소비효율 향상은 물론, 공사기간, 공사비용 등 여러 측면에서 바람직한 것으로 평가됨.

∙에너지 소비를 50% 이상 절감할 수 있고, 단독주택의 경우, 공기를 2~3개월로 단축하며, 공사비용을 약 5~25% 정도 절감할 수 있음.

∙2015년까지 전체 건축의 2~3%, 2020년까지 5~7% 정도를 모듈러 건축으로 확충하는 것이 바람직함.


2) 대체 에너지자원 개발

① 해상 풍력발전 단지

- 기후 변화로 신재생에너지의 적극적인 이용 확대가 불가피한데, 경제성 등에서 우수한 해상 풍력발전 단지를 서남해 2.5GW 단일단지 건설에 그치지 않고 확대 개발하는 것이 필요함.

∙해상 풍력은 부지 조건이 양호하고, 민원이 적으며, 대규모 풍력단지의 조성이 가능하고, 경쟁력이 있는 조선․해양플랜트 산업과의 시너지효과를 거둘 수 있음.

∙단일 풍력발전 단지보다는 여러 지자체들이 적극인 점을 감안, 복수 경쟁 체제로 확대 개방하는 것이 바람직하고, 디젤복합 풍력발전 등 다양한 방식을 모색함.

② 미세조류 Biomass Plant

- 온실가스를 이용해 에너지를 생산하는 미세조류 바이오매스 플랜트는 일석이조의 유망사업으로서, 온실가스 대량 배출원을 중심으로 설치됨.

∙경제성 확보로 대규모 상업 운전이 가능하면, 화력발전소 및 제철소 등 온실가스가 대량 배출되는 시설별로 미세조류 바이오 플랜트를 집중 설치하는 것이 바람직함.


3) 기후변화 대응 인프라 보강

① 대규모 홍수 저류시설

- 기후 변화로 도시지역의 배수시설의 용량 초과 등으로 인한 홍수 피해가 급증함에 따라 방수로 등 지하 하수저류시설의 확충이 시급함.

∙침수 피해가 빈발하는 대도시 지역에 지하 방수로 또는 지하저류시설 등 방재시설을 구축하여야 함.

∙공원 또는 운동장, 주차장 등의 지하에 저류시설을 만들어 홍수기에 빗물을 비축하여, 추후에 정원관리, 청소, 소방 관련 도시 용수로 재활용하는 것이 필요함.

∙자연재해 피해가 상대적으로 큰 우리나라 상황을 고려할 때, 전체 국가 예산의 약 1%에 불과한 방재 예산을 3% 이상으로 상향 조정하는 방안을 검토할 필요가 있음.

② 이산화탄소 포집저장 플랜트(CCS)

- 현재까지 온실가스를 가장 확실하게 줄일 수 있는 방법으로 알려진 이산화탄소 포집저장시설(CCS)은 해양플랜트 분야에서의 세계적인 경쟁력을 기반으로 CCS사업을 적극 추진하는 것이 향후 해외건설 시장의 창출에도 바람직함.

∙CCS사업을 신성장 산업으로 육성, 550조원 규모의 해외 CCS시장을 선점하기 위한 기술력을 축적하여야 함.

- 건설 분야는 당분간은 대규모 실증실험 과정에 적극 참여하여 상용화를 위한 기술경쟁력을 확보하는데 초점을 맞추는 것이 필요할 것임.

∙CCS는 포집 과정이 핵심이지만, 수송 네트워크의 구축 및 저장 플랜트의 건설 등도 중요한 요소이므로 이에 대한 충분한 대비가 필요함.


(5) 미션 5 : 블루 오션 벨트 - 차세대 성장 산업, 마린 라이프와 만남

- 평균 수명의 연장과 함께 소득수준 향상으로 건강 증진, 레저 등 삶의 질을 향상시키려는 욕구가 증가함에 따라 해양 자원을 최적으로 활용하는 것이 바람직함.

∙관광산업과 전후방 연관효과를 갖는 레저장비 산업 및 관광 서비스 산업을 구축, 발전시킴으로써 관광산업의 부가가치를 높이고, 나아가 지역경제를 활성화 시키는 효과를 가져옴.

- 블루 오션벨트는 크게 해양 자원의 성장 산업화와 관광 산업의 비즈니스화 사업으로 구성됨.

∙해양자원의 성장 산업화 : 서·남 해안 블루 비즈니스 벨트 조성 사업과 서·남 해양권 교통 인프라 사업으로 구성됨.

∙관광 사업의 비즈니스화 : 테마섬 개발과 MICE 산업 활성화 방안을 포함함.


1) 해양 자원의 성장 산업화

① 서·남 해안 블루 비즈니스 벨트 조성

- 남해안 선벨트 사업은 서·남해안의 거점 지역간의 협력으로 미래 신산업을 창출하여 고부가가치화를 추구함.

∙조선 기자재, 해양플랜트, 레저선박 등 조선 특화 산업단지 조성, 항공우주, 로봇, 핵과학, 희유금속 등 미래 첨단산업의 육성을 위한 산업단지 조성과 연구기관, 지원센터 유치, 해양바이오, 친환경 식품, 화훼, 수산 등 지역 농수산물을 전략 산업화함.

∙남동권의 대형 조선산업과 남서권의 소형 조선산업간의 연계·협력을 촉진함

- 남해안의 온화하고 수려한 자연경관을 활용하기 위해 주요 거점별로 환경친화적인 테마·휴양·위락단지를 개발함.

∙요트 등 해양레포츠와 국제크루즈를 위한 인프라를 조성함.

② 서·남 해안 교통 인프라 구축

- 서·남 해안권의 효율적 발전을 위해서는 서·남 해안권을 초광역적으로 연결하는 교통 인프라의 구축은 필수적임.

∙목포와 부산을 연결하는 선벨트 KTX 등 서·남해안 일주 철도를 복선·전철화하고, 내륙연계 고속도로(광주~완도, 통영~거제 등) 건설, 목포와 부산을 2시간 통합 생활권으로 조성함.

∙서·남 해안권에 계획 및 추진 중인 국도 77호선을 단계적으로 연결함.

∙여수와 남해를 연결하는 교량 등 다도해, 한려수도권에서 연륙·연도교를 건설함.


2) 관광 산업의 비즈니스화

① 테마섬 개발 : 한류와 관광이 만나다

- 환경적으로 보전가치가 낮은 무인도를 중심으로 고부가가치의 테마 관광섬의 개발을 추진함.

∙뽀로로 왕국(유아용 교육) : 국제적 캐릭터로 자리잡은 ‘뽀로로’를 테마로 하는 유아동 테마섬 개발–교육/레저 및 체험/애니메이션 홍보 등을 추진함.

∙쿠쿠아일랜드(요리테마) : 건강 치유 등 대체의학에 대한 관심이 높아지면서 한국음식 등 동양음식에 대한 외국인들의 관심이 증대되어, 한국 및 동양음식의 요리법, 식자재 체험 등을 가미하여, 요리학교 및 식품 가공산업과 연계함.

∙영어왕국(어학연수 체험전용) : 해외로 빠져나가는 어학연수 수요를 국내로 재유입시킴으로써 외화 낭비도 줄이고 국내 교육 및 관광산업 증진에도 기여함.

∙Healing Island(휴양, 회복) 등 전문 요양 및 치료를 목적으로 하는 테마섬 : 유인도에도 개발이 가능함.

∙한류의 문화적 영향력을 활용하고 나아가 해외로 유출되는 관광 및 교육, 헬스 케어의 국내인 수요까지도 국내로 재유입함.

② 비즈니스와 관광의 연계 : MICE 산업 활성화

- 외국인 입국자 수의 증가로 숙박시설은 물론, 각종 회의 등 컨벤션 시설에 대한 수요도 크게 증가함에 따라 적극적인 시설 확충이 요구됨.

∙비즈니스 관광산업의 인프라 시설은 양적 부족뿐만 아니라 지역별 편중도 심각함.

∙외국 관광객 1천만명 시대를 맞아 전국적으로 3만실 이상의 관광숙박시설 확보가 필요함.

- MICE산업의 육성 : 회의(Meeting), 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시회(Exhibition) 활성화가 필요함.


4. 미래 성장 실천 전략 모색

(1) 사업별 특성 및 우선순위 평가

- 건설 전문가를 대상으로 한 설문조사를 통해 제안한 사업을 차기 정부 내의 이슈와 중장기 이슈(5년 이후)로 구분하여 조사한 결과, 차기 정부에서는 저출산·고령화와 관련된 복지시설(48%)에 대한 사회적 수요가 가장 시급할 것으로 예상됨.

∙다음으로 온실가스 감축과 관련된 에너지 시설(46%), 도시 인프라의 질적 개선(37%), 해외 건설 확대(35%), 노후화/경제 위축과 관련한 도시재생(35) 순으로 나타남.



- 전반적으로 사회적 시급성이 높은 사업이 경제적 효율성과 장기적 중요성이 높은 사업에서도 우선순위가 높았음.

∙노후 주택 정비사업, 경제성과 환경을 고려한 도시주거지 재생, 해외 신도시 등 해외 건설활성화 사업은 사회적 시급성, 경제적 효율성, 그리고 장기적 중요성 등 모든 항목에서 우선순위가 높은 사업으로 평가됨.

∙수도권 GTX 등 첨단 교통시설은 경제적 효율성과 사회적 시급성측면 모두에서 중요한 사업으로 평가됨.

∙해상 풍력 등 신재생 에너지 공급시설은 경제적 효율성과 장기적 중요성 측면에서, 도시지역 재해방지시설은 사회적 시급성과 장기적 중요성 측면에서 중요하게 인식됨.


(2) 미션별 기대효과 

- 5대 미션별 기대효과는 다음과 같음.

미션

사업구분

사업내용

기대효과

살기좋은 동네 만들기

중고주택 성능향상

노후 아파트 재정비 : 뉴타운 3.0

∙주택 재정비 사업 활성화(조합원 추가 부담 경감, 소형주택 공급 확대 등)

녹색동네 만들기

- 그린 리모델링

- 그린 스쿨

- 석면 철거

∙주택∙빌딩의 에너지효율성 증대

∙교육 효과 극대화 및 친환경교육

∙노후, 저가, 재정비 소외 건물(주택 등) 의 건강성 증대

복지형 시가지 정비

계층별 연령별 맞춤형 주거 공간의 확보

∙고령인구, 맞벌이 부부 등의 맞춤형 주거 실현

유휴시설의 재탄생

∙기존 공공시설의 개량, 성능향상,  복합화, 용도변경으로 공공시설의 효율적 활용 → 복합 복지시설로 전환

기피(혐오) 시설의 개조

∙도심 기피시설의 이전, 지하화  등으로 도시 쾌적성 증대

스마트라이프 라인

사통팔달 라이프라인과 지상공간 재창조

GTX 사업 : 수도권 광역 급행 철도

∙수도권 과밀화 완화, 도심지 광역화  촉진 및 주택 선호도 분산

∙녹색교통 확대

노후 전철 지하화 및 지상 공간 재구성

∙상대적 낙후지역인 서울 강북지역의  경제 활성화

∙지상공간 재활용 및 쾌적화 확보

U-라이프라인 과  민불편 최소화

지하 라이프라인 첨단화

∙상하수도, 전기, 가스 등 서비스 품질 향상으로 쾌적한 주거환경 제공

도심지 라이프 라인 공사의 공기단축

∙첨단 건설개념 및 공법 도입으로 국민 생활환경 불편 최소화 및 혼잡비용 등 사용자 비용 저감

글로벌코리아

글로벌 교통망 확충

대륙 연결 철도 및 도로 구축

∙유라시아 대륙 연계 교통망 구축으로  여객 및 물자의 원활한 교류 촉진

국제적 공항 및 항만 육성

∙동북아시아 허브 공항 및 항만 육성

∙배후도시를 국제적 비즈니스, MICE  산업의 중심지로 육성

도시 및 산업경쟁력 강화

서울 복합교통환승 체계 구축 및 MICE 육성

∙서울의 도시경쟁력 제고

노후산업단지 재생

∙산업시설의 첨단∙복합화로 청년일자리 창출 및 국가경쟁력 제고

한반도 평화구축과 경제도약

북한 인프라 구축

∙남북공동 번영 및 한반도 신성장 동력

전략적 해외건설 시장 진출

∙내수건설의 한계를 넘어 새로운 돌파구 로 건설산업은 국내 경제의 중흥

굿에너지 & 인프라

빌딩 에너지 효율화

모듈러(Modular) 건축

∙에너지 효율, 공사비 절감, 공기단축

대체 에너지 자원개발

해상 풍력발전 단지

∙미래 친환경 에너지 확보, 미래 수출 주력산업으로 육성

바이오(Biomass) 에너지

∙미래 친환경 에너지 확보, 바이오 디젤 등 연료와 화학공장 원료 사용 가능

기후변화 대응 인프라 보강

대규모 지하 홍수 저류시설

∙하수 저류시설 및 대심도 빗물터널 확보로 풍수해 대비

이산화탄소 포집·저장 플랜트(CCS)

∙미래 핵심기술 확보, 미래 국가 전략산업으로 육성

블루 오션 벨트

해양자원의 성장 산업화

서남해안 블루 비즈니스 벨트

∙서남해안권을 수도권에 대응하는 국가전략 성장축으로 육성

서남 해안권 교통 인프라 구축

∙서남해안권에 대한 접근성 제고로 비즈니스 및 MICE 산업의 활성화 도모

관광산업의 비즈니스화

고부가가치 테마섬 개발

∙MICE 육성 : 회의(Meeting), 포상관광(Incentives), 컨벤션(Convention), 전시회(Exhibition) 활성화

비즈니스와 관광의 연계

 

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주차장이 오피스텔·도시형생활주택으로 변신

아파트 견본주택 부지를 전문적으로 임대해주는 A사는 최근 보유하고 있던 땅에 오피스텔을 지어 분양하기로 했다. 서울과 수도권 역세권에 있는 견본주택 부지는 대부분 A사 소유다. 소유하지 않은 땅도 토지주에게 빌린 뒤 이를 건설사에게 재임대 하고 있어 건설업계에는 큰손으로 통한다. A사 관계자는 "수도권 역세권으로 포함해 80여곳의 견본주택 부지를 임대해주고 있다"며 "최근 수익형 부동산 상품에 대한 관심이 높아 시공사들이 앞다퉈 사업을 제안하고 있다"고 말했다.

그동안 서울 도심이나 역세권에 짜투리땅은 사실상 버려진 땅이었다. 업무용 빌딩을 짓거나 상가를 조성하기에는 수익이 나기 어려웠다. 그나마 주차장으로 활용하면 다행이다. 하지만 도시형생활주택과 오피스텔 시장에 관심이 높아지면서 인허가가 간소화되고 사업성도 높아졌다. 

토지주들은 적정가에 건물을 지어줄 수 있는 시공사를 물색하고, 시공사들은 사업성 높은 짜투리땅을 찾아나섰다. 실제 도시형생활주택 업계는 토지주들의 문의로 즐거운 비명을 지르고 있다. 토지주로서는 사업을 진행하려면 번호표를 뽑아 순서를 기다려야 하는 상황이다.

1~2인 주거용 주택 브랜드 '마이바움'을 내놓은 수목건축이 대표적인 곳이다. 이 회사는 토지주가 소유한 땅에 대해 사업성을 평가한 뒤 시공과 임대, 운영 등의 자문을 해주고 있다. 분양보다는 퇴직계층이 꾸준한 수입을 거둘 수 있도록 임대 컨설팅도 하고 있다.

수목건축 관계자는 "올해 초 사업설명회에 발디딜틈이 없을 정도로 성황을 이뤘다"며 "전화문의가 쇄도해 대면 상담은 하루 10건 정도로 제한해뒀다"고 말했다. 

한원건설도 상반기 중 서울 대방동에서 141가구를 분양할 예정이다. 이 회사는 지난해부터 도시형생활주택을 꾸준히 공급해 큰 인기를 거뒀다.

건설사업관리(CM) 전문업체인 한미글로벌(한미파슨스)도 소형주택 사업에 큰 공을 들이고 있다. 이 회사는 토지주가 상담을 해 올 경우 사업성을 평가한 뒤 금융권의 대출부터 분양 및 임대까지 전반적인 사업진행을 지원하고 있다. 이익덕 한미글로벌 이사는 "땅은 있지만 자본이 없고 사업절차를 모르는 경우가 많다"며 "한국투자저축은행과 약정을 통해 자본을 조달하고 시공 및 관리를 지원해주고 있다"고 말했다. 


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인천경제청 해지 이후 대안 내일 발표 예정

실현가능 대안 나올지 의문…땅 담보 대출받은 주민 파산 우려 

(인천=연합뉴스) 배상희 기자 = 단군 이래 최대 규모의 개발이라며 수년을 끌어온 인천 용유·무의도 에잇시티(8City) 개발사업이 8월 1일자로 자동 해지될 전망이다.

인천경제자유구역청은 이날 청사에서 기자회견을 열어 에잇시티 사업 해지 사실과 그에 따른 후속 대책을 공식 발표할 계획이라고 31일 밝혔다.

◇ 에잇시티 진짜 해지되나 

인천경제청은 사업 시행예정자인 ㈜에잇시티가 약속한 400억원을 이달 말까지 증자하지 못하면 8월 1일자로 사업을 자동 해지한다고 지난 10일 통보했다.

에잇시티는 지난 6월 28일 현물 출자한다면서 제시한 아랍에미리트(UAE) 두바이 땅과 세종시 땅에 대한 등기 작업을 진행 중이다. 

자산가치가 500억원으로 감정된 에잇시티 소유 세종시 땅에 대해서는 이르면 이날 중으로 법원에 등기 신청을 할 계획이다. 

통상적으로 등기 신청 이후 수용되기까지 수일 걸리기 때문에 에잇시티가 약속 기일 내 증자하기란 불가능한 상황이다. 

감정평가 예상금액이 550억여원인 두바이 땅은 내달 3일께 감정가가 나온 뒤에나 등기 절차를 밟는 게 가능하다.

에잇시티는 해지 통보 기일이 임박하자 부진한 사업 추진에 관한 인천시와 인천경제청의 귀책사유를 제시하면서 '해지를 받아들일 수 없다'고 주장하고 있다.

시와 인천경제청은 '사업을 계속 하고 싶으면 약속만 지키면 될 것을 협소한 내용을 물고 늘어진다'며 대응 가치가 없다는 반응이다.

인천경제청의 한 관계자는 "사업을 해지하라는 주민들의 전화가 매일 100통 가까이 걸려온다"며 "주민의 피해를 더는 방치할 수 없다. 해지를 전제하고 이미 정책 방향을 굳혔다"고 강조했다.

◇ 누구의 잘못?

야심차게 발표된 대규모 개발 사업이 삽 한 번 떠보지도 못하고 좌초 위기에 놓인 데 대해 시와 에잇시티는 '서로의 책임'이라며 맞서고 있다. 

에잇시티는 최근 배포한 보도자료에서 '약속을 깬 건 에잇시티가 아니다'며 시와 인천경제청도 기본 협약상 내용을 지키지 않았다고 주장했다.

에잇시티는 2007년과 2008년 각각 맺은 기본협약과 주주협약 내용대로 시와 인천경제청이 에잇시티 개발계획 등 인·허가 절차를 진행하지 않았고 기반 시설도 갖추지 않았다고 주장했다.



<그래픽> 용유ㆍ무의 '에잇시티' 사업 개요 (서울=연합뉴스) 장예진 기자 = 인천경제자유구역청은 8월1일 청사에서 기자회견을 열어 에잇시티 사업 해지 사실과 그에 따른 후속 대책을 공식 발표할 계획이라고 31일 밝혔다. jin34@yna.co.kr @yonhap_graphics(트위터)


인천경제청의 이 관계자는 "인·허가 절차 부분에 대해서는 무슨 얘기를 하는 건지 모르겠다. 무의도의 상·하수도 시설 일부를 제외하고 기반시설은 다 갖춰졌다"며 반박했다.

시 산하 도시공사가 2010년 개발 사업 추진을 위한 특수목적법인(SPC) 컨소시엄에 지분 참여를 하기로 했다가 취소했다는 에잇시티의 주장에 대해서는 "도시공사는 에잇시티가 400억원을 가져오면 출자하겠다고 100억원을 보내온 상태"라며 맞섰다. 

◇ 사업 해지 이후는

인천경제청은 에잇시티 사업을 해지하고 사업 부지를 나눠 단계적으로 부분 개발하는 계획을 세운 것으로 알려졌다.

에잇시티 사업 면적이 마카오의 3배 규모인 79.5㎢로 지나치게 넓기 때문에 일괄 개발은 무리라는 판단에서다.

인천경제청이 초기 사업을 주도하되 국공유지 등 토지 수용 비용이 덜 드는 부지부터 개발할 계획인 것으로 전해졌다. 

그러나 사업 해지와 동시에 에잇시티가 시와 인천경제청의 귀책사유에 대해 국제 소송을 제기한다는 방침이라 새 사업이 계획대로 추진될 수 있을지 우려가 일고 있다.

에잇시티는 소송 기간에 관련 행정 절차나 신규 투자자 모집이 불가능하다며 '인천경제청이 세운 대안은 현실성이 없다'고 주장했다.

사업 부지 내 땅을 담보로 금융권에서 대출받은 주민이 사업 해지와 동시에 파산 위기에 몰릴 우려도 제기했다. 

새 사업에 대한 개발계획 수립부터 실시계획 승인을 얻기까지 최소 30개월이 걸려 그 사이 정부 방침에 따라 경제자유구역에서 해제될 수밖에 없다고도 했다. 

정부는 개발이 지연되는 경제자유구역을 정리하고자 내년 8월까지 실시계획 인가를 신청하지 못하는 지구는 과감히 해제하겠다고 이달 초 발표했다.

인천경제청은 에잇시티에 기회를 충분히 줬는데도 증자에 실패해 사업을 무산시켰다며 소송이 들어오면 강력히 대응하겠다는 입장이다.

경제자유구역 해제 우려에 대해 "실시계획 단계까지 가지 않더라도 추진 중인 개발계획이 있으면 정부 심의를 거쳐 1년 연장이 가능하다"고 답했다.

법적 소송 기간 관련 사업 추진이 완전 중지된다는 주장에 대해서는 "아직 법적인 부분은 구체적으로 검토하지 않았다"고 했다.

에잇시티는 용유·무의도에 2030년까지 호텔복합리조트, 한류스타랜드 등을 조성하는 내용이다. 

지난해 말까지 에잇시티가 증자하고 사업을 추진하기로 했지만 자본금 마련에 실패하면서 지난 5월 10일, 6월 말, 이달 말로 증자 기한이 연장됐다.

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건축·재개발 등 정비사업에 대한 매력을 잃은 건설사들이 택지지구로 눈을 돌리고 있다. 이달 들어 실시된 서울시내 정비사업 시공사 입찰은 연달아 연기되거나 유찰됐다. 주택시장 침체로 사업성을 확신하지 못한 건설사들이 참여를 꺼리고 있어서다. 반면 택지지구는 2월 말 동탄2신도시 동시분양을 시작으로 활기를 띨 조짐을 보이고 있다. 지난해 전국 아파트 공급 3위라는 깜짝 기록을 세운 중흥건설의 세종시 공략, 전통적 인기청약지 위례, 판교 등에서 중대형 건설사들의 분양이 예정된 상태다. 



15일 건설업계에 따르면 지난 12일 마감한 은평구 구산1구역 재건축 시공사 입찰은 현장설명회에 참석한 2개 건설사가 모두 불참, 유찰로 끝났다. 620가구를 신축하는 사업 중 50~80가구에 해당하는 분양물량을 시공사가 떠안아야 한다는 조건이 부담이 됐다는 평가가 나온다. 조합은 2008년 현대산업개발을 시공사로 선정한 이후 사업성 악화로 인해 시공사 교체에 나섰으나 여의치 않게 됐다. 앞선 입찰에서도 연달아 유찰돼 조합은 결국 수의계약 방식으로 시공사를 선정하기로 했다. 

앞서 지난 6일 진행된 강동구 성내동 미주아파트 시공사 선정입찰도 불발됐다. 뛰어난 입지로 13개 건설사가 현장설명회에 참여하는 등 높은 관심을 보였지만 정작 입찰에 나선 건설사가 없었다. 이곳 역시 분양물량을 떠안아야 하는 부분이 부담이 됐다. 인근 집값이 큰 폭으로 떨어진 탓에 재건축 일반분양 가격을 낮춰야 하는데 이렇게 되면 조합원과 건설사의 자금부담이 함께 늘어나기 때문이다. 

187가구로 규모는 작지만 용산구 알짜부지에 자리잡은 효창동 117-1일대 효창4구역도 이달 7일 진행한 시공사 입찰에서 단 한 건도 접수받지 못했다. 현장설명회에 현대건설, SK건설, 금호건설 등 대형사들까지 몰렸지만 이주비 등 건설사의 자금 부담이 커 참여를 꺼리고 있는 것으로 알려졌다. 

지난달 25일 입찰마감이던 홍제3구역은 일정을 미룬 경우다. 사업성 검토 기간이 너무 촉박하다는 건설사들의 요구를 받아들였다. 이곳 역시 당초 시공사인 삼성물산과 조합이 공사비 증액 문제로 마찰을 겪고 계약을 해지한 곳이다. 

정비사업에서 손을 뗀 건설사들은 분양성이 보장된 인기 택지지구에는 몰려들고 있다. 입지, 분양가, 발전 가능성 등을 두루 갖춘 신규 분양택지는 두 자리 수의 경쟁률을 기록할 정도다. 

이같은 분위기에 따라 강남권 신도시인 위례신도시에서 상반기중 분양이 시작된다. 현대엠코가 5월 970가구의 '위례신도시 엠코타운'을 분양할 예정이다. 지상 24층 13개 동에 면적은 95㎡와 101㎡ 두 가지로 구성된다. 

현대건설도 6월 '위례 힐스테이트' 분양을 준비 중이다. 지상10~14층 14개동 621가구 규모로 중대형 위주의 구성이다. 내년 완공 예정인 지하철 8호선 연장선 우남역이 단지 인근에 들어서며 주변에 상업시설 부지가 조성됐다. 

아파트 신규분양이 거의 마무리된 판교신도시에서는 막바지 분양이 준비 중이다. 공모형PF 정상화 방안으로 사업이 재개된 '알파돔시티'에서 상반기 중 중대형 주상복합 931가구가 수요자를 찾아 나선다. 

'청약불패'로 이름을 날린 세종시에서 분양이 계속 이어진다. 지난해 한 해에만 수도권과 영호남에서 아파트 9614가구를 쏟아낸 중흥건설은 올해에도 택지지구 공략에 나서기로 했다. 시행과 시공을 동시에 하는 방식으로 각종 비용을 줄이고 그만큼 설계와 시공에 투자하겠다는 전략이다. 지난해 '중흥S-클래스' 1~3차 총 4213가구를 공급한데 이어 이달에는 4차 분양을 앞두고 있다. 이후 분양물량까지 포함하면 올해 세종시에만 3400여가구를 내놓는 셈이다. 

이와함께 모아종합건설은 지난해 11월 청약결과 1순위 최고 16.43대 1의 경쟁률을 기록하며 전 타입 마감된 '세종시 모아미래도'의 후속 물량 '세종 모아미래도 에듀포레' 406가구를 준비 중에 있다. 앞서 지난 1월 호반건설은 올 들어 처음으로 세종시 1-1생활권 M4블록에 내놓은 '호반베르디움 5차'는 청약 첫날 전 물량을 모두 털어내며 세종시 마감 행진을 이어갔다. 

이밖에 상반기 분양시장 최대어 동탄2신도시에서는 7개 건설사가 3차 동시분양에 나선다. 총 6200여가구로 대형사들의 브랜드 물량은 물론 중소형사들의 평면 전략을 한 곳에서 볼 수 있다. 

한 대형건설사 관계자는 "조합이 스스로 나서 중대형 물량을 줄이는 등 사업성 개선에 나서고 있지만 건설사가 안는 자금 및 분양 부담은 여전히 높은 편"이라며 "인기 택지지구의 경우 중소형대 면적이면 잔여 수요를 끌어들일 수 있어 건설사들의 전략적 분양공격이 올해도 이어질 것이다"고 내다봤다.

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최근 금융시장에서 ‘부동산 자산운용사’나 ‘리츠(부동산투자회사) 자산관리회사(AMC)’ 설립에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산경기가 바닥권을 헤매면서 상승에 대한 기대감이 높아지고, 부동산 간접 투자시장의 성장세가 지속될 것이라는 전망 때문이다.

이에 금융위는 새해부터 인가정책을 개선, 그동안 막아왔던 부동산 자산운용사 신설을 재허용하기로 했다.

◇리츠 AMC 설립 붐

금융위는 지난 2010년 5월 이후 부동산 자산운용사 설립 인가를 유보해왔다. 프로젝트파이낸싱(PF)대출형 펀드가 부실화되고 대내외 부동산경기 불확실성이 커지자 빗장을 닫은 것이다.

이에 부동산 간접운용사를 설립하려는 수요는 국토해양부가 인허가권을 갖고 있는 리츠 AMC로 몰렸다. KT는 지난해 9월 AMC를 설립하고 작년 말 4000억원 규모 제1호 기업구조조정(CR)리츠)를 내놓았다. 1호 CR리츠는 서울, 경기, 부산, 대구, 경남, 경북 등 전국 20개 KT지사가 소유한 부동산을 자산으로 매입한다.

리츠 AMC 대열에 부동산신탁사들도 가세했다. 아시아신탁은 지난해 11월말 AMC 설립인가(겸영)를 받았으며, 하나다올신탁은 지난해 12월 19일 AMC 설립 본인가를 신청했다.

리츠 AMC의 최소 자본금은 70억원이다. 최소 자본금 20억원인 부동산 자산운용사에 비해 설립 문턱이 훨씬 높다. 때문에 일부에선 기존 자산운용사을 인수하는 움직임이 일었고, 기존 자산운용사의 경영권 프리미엄이 높아지는 부작용이 발생하기도 했다.

◇리츠·펀드 운용사 왜 인기? 

리츠나 펀드 운용사들의 몸값이 뛴 것은 부동산경기 바닥이란 인식이 커서다. 부동산경기의 추세적 상승 전환 전에 미리 경기 바닥권에서 운용사를 설립해 상승기를 준비하겠다는 수요로 풀이된다.

부동산 간접투자가 확산되는 것도 펀드 리츠 운용사에 대한 관심을 높였다. . 연기금 등 국내 기관투자가들의 부동산 간접투자 수요가 2020년 100조원대에 이를 것이라는 전망이 나온다. 고액 자산가들이 은행이나 증권사 프라이빗뱅커(PB)에 자신이 보유한 부동산의 운용을 맡기는 사례도 늘고 있다.

부동산 상품이 다양화되는 점도 설립 수요를 뒷받침한다. 최근 캡스톤자산운용은 인사동 복합상업문화시설인 쌈지길을 인수했고, 명동 쇼핑몰 밀리오레는 호텔로 전환하기 위해 한 부동산 자산운용사와 펀드로의 매각을 진행중이다. 이밖에 해외 부동산에 전문 투자하기 위해 자산운용사 설립을 타진한 이도 있다고 금융위는 전했다.

부동산을 많이 보유한 기업들도 계열 부동산 운용사를 만들어 부동산을 유동화하려는 수요도 운용사 인기를 부채질한다. KT가 AMC를 만들어 보유 부동산을 매각한 뒤 유동화하는 것도 같은 맥락이다.

◇금융위, 부동산운용사 신규인가 완화

 

운용사 수요가 커지자 금융위는 그동안 제한하던 부동산 자산운용사 신규 인가 규제를 새해부터 완화하기로 했다. 금융위는 우선 투자자 보호 문제가 크지 않은 사모(전문) 투자자 대상의 부동산 자산운용사 신설을 허용키로 했다. 일반투자자를 대상으로 한 운용사는 자생적 영업기반을 갖추고 투자자 보호가 충분한 회사에 추가로 허용한다.

또 특별자산과 부동산 운용사 신설 인가는 동시에 신청할 수 있도록 한다는 방침이다. 현재는 하나를 인가받은 이후에나 나머지를 추가로 인가받을 수 있다.

금융위 관계자는 “부동산과 특별자산은 사실상 동일업권으로 인가단위 구분에 따른 실익이 크지 않다”며 “시장의 수요가 많은 특별자산과 부동산 운용사의 업무 효율을 높이기 위해 동시 신청이 가능하도록 할 것”이라고 말했다.

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정부가 침체한 부동산시장을 살리기 위한 구원투수로 부동산투자회사(리츠) 활성화 카드를 꺼내들었다. 불황 속에서도 꾸준한 수익을 올리고 있는 리츠를 부동산 투자·개발에 적극 활용하겠다는 것이다. 이를 위해 경미한 사업 변경은 인가를 받지 않도록 하는 등 리츠의 투자규제를 합리화할 방침이다.

국토해양부는 이 같은 내용의 ‘부동산투자회사법 시행령’ 개정안을 14일 입법예고했다.

리츠란 주식회사의 형태로 투자자들에게서 자금을 모아 부동산에 투자하고 개발 또는 운영 수익을 다시 돌려주는 부동산간접투자기구다. 자산관리회사(AMC) 없이 직접 자산을 운용하는 자기관리 리츠와 자산 운용을 AMC에 위탁하는 위탁관리 리츠로 나뉜다.

특히 최근 부동산 사업에 대한 프로젝트 파이낸싱(PF)이나 대출 등 지원이 사실상 끊긴 상황에서 새롭게 주목받고 있는 투자방식이다. 특히 지난해부터는 리츠의 아파트 미분양 매입 및 주택·도시개발사업 참여가 가능해지는 등 리츠를 통한 부동산시장 활성화 방안이 꾸준히 추진되고 있다.

개정안을 살펴보면 리츠 건축면적이나 가구수 미세한 조정 등 경미한 변경의 경우 사업계획 등 변경인가를 받지 않도록 했다. 지금까지는 인가받은 사항 변경의 경우 예외 없이 변경인가를 받도록 해 절차상 불편함이 적지 않았다.

반면 투자자 보호를 위해 부동산 개발사업계획상 사업 목적의 변경 등 중요한 부분 변경은 주주총회 결의를 받도록 했다. 아울러 리츠 업무 수행의 효율성을 높이기 위해 리츠 투자보고서 접수는 한국리츠협회에 위탁하고 리츠를 검사할 때 필요한 사실 확인은 한국감정원에 위탁할 수 있게 했다.


또 과학기술인공제회·소방공제회·별정우체국연금관리단을 주식공모 의무·1인당 주식소유한도 예외기관으로 추가했다. 예외기관으로 인정되면 발행주식 30% 이상을 일반 청약하지 않아도 되고 1인당 30~40%인 주식소유 한도가 없어져 자유로운 리츠 투자가 가능해진다. 현재 국민연금·공무원연금 등 17개 기관이 예외기관으로 적용됐다.

국토부 부동산산업과 관계자는 “이번 개정으로 불할비한 규제 완화와 투자자 보호가 강화돼 리츠가 활성화될 것”이라며 “부동산 거래를 촉진하고 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣어줄 것으로 기대된다”고 말했다.

한편 리츠는 지난해 국내 거시경제 불확실성과 부동산 시장 침체 속에서도 예년과 같은 수준을 유지한 것으로 나타났다.

지난해 3분기 기준 리츠 전체의 자기자본수익률은 9.4%에 달하는 것으로 조사됐다. 현재 운용 중인 리츠는 총 72개로 전년 대비 2개 늘었다. 35개였던 2009년보다는 2배 수준이다. 18개 리츠가 새로 인가를 받았고 사업목적을 달성한 13개 리츠가 청산했다.

예년보다 많은 리츠가 청산했지만 자산규모는 8조2000억원(회사 평균 1155억원)으로 전년과 같은 수준을 유지했다. 이증 기업구조조정 리츠 자산이 5조400억원(61.8%)으로 기업 재무구조 개선에 큰 역할을 수행하는 것으로 분석됐다.

리츠가 투자하는 대상은 오피스가 5조8000억원(71%), 상가 1조700억원(21%)으로 대부분을 차지했다. 다만 지난해 리츠가 주택·도시개발사업 등에 참여할 수 있도록 제도가 개선되면서 투자방식도 다양화되는 추세다.

의정부 민락 2지구 개발전문 위탁관리 리츠는 미분양 택지를 매입해 주택을 건설 중이고, 아벤트리 리츠는 서울 인사동 소재 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링해 운영 중이다
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서울 구로구 대림역 부근. 꽃샘추위에도 도시형생활주택 건설현장이 분주히 움직였다. 도시형생활주택(141가구)과 오피스텔(231실)이 들어설 지상 20층짜리 복합빌딩 신축공사가 한창이다. 바로 그 옆에도 도시형생활주택이 들어선다. 이곳은 '하나세인스톤4차' 공사 현장으로 건설업자가 중간에 바뀌었다. 인근 공인중개 관계자는 "하나세인스톤1차에서 4차까지 분양한 건설업자가 갈수록 분양률이 떨어져 어려움을 겪자 4차는 짓다가 중간에 중단됐다"며 "이후 다른 업체가 인수해 최근 공사를 재개했다"고 귀띔했다. 주변에 신축중인 도시형생활주택과 오피스텔 등만 어림잡아 4곳 된다. 우후죽순처럼 생기던 도시형생활주택의 과잉공급 후유증이 날로 심각해지고 있다.

[[부동산'후']과잉공급 폐단 사업자·분양자 휘청]

↑서울 구로동 주택 밀집가에 도시형생활주택이 들어서기 위한 공사가 한창이다. 주차장 설치 기준의 완화로 인해 주변의 주차난을 가중시킬 수 있다는 우려가 크다. ⓒ사진=전병윤 기자
 ◇각종 건축기준 완화에 봇물 터져
 정부는 전월세난이 기승을 부리던 2009년 '도시형생활주택' 정책 도입을 밝혔다. 1~2인가구 증가에 맞춰 도심 속 소형 주택공급을 늘려 전·월세난 악화를 막겠다는 취지였다.

 정부는 민간시장의 도시형생활주택 공급을 유도하기 위해 각종 인센티브를 제시했다. 국민주택기금을 통해 연 2% 금리로 건설자금을 빌려줬다. 분양가상한제 적용 면제, 소음기준 적용 배제, 주차장 건설 기준 및 부대시설 설치 기준 완화 등의 당근도 줬다.

 건설업자로선 정부가 저리로 건설자금을 융자해주고 각종 건설기준까지 풀어줬기 때문에 너도나도 뛰어들 수밖에 없었다. 도시형생활주택 인허가 건수 추이를 보면 명확히 드러난다. 도시형생활주택 인허가 건수는 △2009년 1688건 △2010년 2만529건 △2011년 8만3859건 △2012년 12만3949건으로 봇물 터지듯 급증했다.

↑서울 구로동에 있는 도시형생활주택 공사 현장. ⓒ사진=전병윤 기자

 ◇과유불급, 부작용 속출
 과유불급이라 했던가. 도시형생활주택이 단기간 지나치게 많이 공급되다보니 부작용이 커졌다. 도시형생활주택은 가구당 1대인 아파트의 주차장 확보 기준과 비교해 절반 수준인 가구당 0.5대꼴로 완화된 적용을 받다보니 인근 지역의 주차난을 가중시키는 주범이란 오명을 받고 있다.

 지방자치단체에서도 문제의 심각성을 인식, 조례에 따라 강화된 설치기준을 적용하려는 움직임도 일었지만 정부의 늑장 대응에 실기했다는 지적이 많다.

 정부는 비판여론이 일 때마다 "역세권에 짓기 때문에 자차 보유 가구가 많지 않아 문제가 없을 것"이라고 넘어갔다. 당시 도시형생활주택의 주차 현실을 파악한 결과 심각하지 않다는 조사 결과를 근거로 삼기도 했다.

 하지만 현장의 목소리는 다르다. 서울 신촌의 B공인중개 관계자는 "주중에는 대중교통을 이용하더라도 주말에는 차를 쓰기 때문에 역세권에 있다고 해도 차량을 갖고 있는 세입자가 많다"며 "도시형생활주택과 오피스, 상업시설을 섞은 빌딩들은 상가 방문객 차량까지 겹쳐 주차난이 심각한 상황인데 (정부의 발언은)현실을 모르는 얘기"라고 지적했다.

 서민 주거안정이란 정책목표를 달성했는지도 의문이다. 도시형생활주택 공급물량 중 방 1개인 원룸이 전체의 80%를 넘는다. 전세난으로 몸살을 앓는 2~3명 중심의 가구엔 무용지물인 셈이다.

 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "고분양가에 임대료가 높은 고급 원룸 형태의 도시형생활주택은 전세난 원인과 연관성이 떨어지는 주거형태였다"고 지적했다.

ⓒ그래픽=강기영.

 ◇집값 떨어지는데 땅값 왜 오를까
 과잉공급에 따른 폐단이 수면으로 부상하자 국토부도 도시형생활주택의 공급량을 죄기로 했다. 국토부는 오는 6월 관련법 시행령 개정을 통해 지자체가 주변 주거환경 등을 고려해 도시형생활주택 인허가를 내주지 않을 수 있는 '특별구역'을 지정할 근거를 마련키로 했다. 사실상 인허가를 내주지 않겠다는 의도로 풀이된다.

 국토부 관계자는 "과잉공급으로 인한 주거환경 악화가 우려돼 도시형생활주택의 공급 조절이 필요하다고 판단, 오는 6월까지 개정안을 마련하기로 했다"고 설명했다.

 정부의 뒤늦은 단속에도 폐단은 이미 현실화되고 있다. 우선 고분양가로 인한 임대료 상승의 악순환이다. 고분양가는 땅값 상승이 1차적 원인이다. 실제 글로벌 금융위기 이후 아파트를 비롯한 집값은 하락세를 보이는 가운데 땅값만 상승세를 타고 있다.

 국토부에 따르면 올 2월 전국의 땅값은 0.07% 올라 금융위기 발생 전 고점이던 2008년 10월에 비해 0.01%포인트 낮은 수준까지 회복됐다. 세종시와 평창 등 지방의 개발호재 등이 지가 상승에 영향을 줬지만 여기에는 다른 요소도 자리잡았다.

 이와 관련, 한 임대주택 사업자 대표는 도시형생활주택이 지가 상승을 견인했다고 분석했다. 그는 "도시형생활주택 사업자들이 토지를 확보하려고 과열경쟁을 벌이자 토지주들이 우위에 있는 시장구조가 지속돼 도심 내 땅값 상승을 부추겼다"며 "건설비용 증가로 분양가가 오르고 임대료를 높일 수밖에 없는 악순환이 발생한 것"이라고 설명했다.

 ◇고분양가에 임대수익 '뚝'
 이런 구조 탓에 분양가가 오르다보니 임대수익률은 저조할 수밖에 없다. 구로동에 있는 H도시형생활주택 47㎡(계약면적)의 매매가격은 현재 1억4000만원. 임대료는 보증금 1000만원에 월 60만원 수준에 형성됐다. 이를 고려한 임대수익률은 연 4.98%(공실에 따른 임대소득 10% 감소 포함)에 그친다.

 주변 다른 도시형생활주택의 경우도 당시 분양가격 1억3000만~1억4500만원에 현재 보증금 1000만원, 월 60만~70만원 수준을 감안하면 임대수익률은 연 5% 남짓하다.

 인근 공인중개 관계자는 "구로디지털단지에 종사하거나 여의도에 직장을 둔 사람들이 주 세입자로 월세 수요는 꾸준한 편"이라며 "다만 주변에 도시형생활주택과 소형 오피스텔이 들어서고 있어 임대료 수준이 지금보다 조정될 가능성이 있다"고 전했다.

 지난해 분양에 나선 신촌의 P도시형생활주택과 X도시형생활주택의 경우도 사정은 마찬가지다. P도시형생활주택의 분양가는 1억9000만~2억4000만원으로 월세 100만원을 받아도 임대수익률은 5%를 넘기 어렵다. 내년쯤 준공될 예정인데 공급물량 증가에 따른 임대수익률 하락이 우려된다.

 신촌의 오피스텔 전문 중개업소 사장은 "월세의 잠재적 수요는 충분하지만 매달 100만원을 내고 살 수 있는 유효수요가 뒷받침될지는 회의적"이라며 "투자자들은 주변의 원룸과 비교해 임대료, 주차시설, 관리비를 고려해 경쟁력을 갖고 있는지 살펴봐야 한다"고 조언했다.

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박근혜 정부가 도시재개발이 아닌 도시재생사업의 적극적인 도입을 추진하고 있다는 뉴스를 보았습니다. 이미 작년 연말 대선때 한번 이슈화 되었던 내용이니 어떤 방향으로든 시행이 될 듯 합니다. 


물론, 도시의 전통과 정체성을 지키고 색깔을 찾는다는 측면에서는 좋은 방향이라고 생각됩니다만, 단지 대규모 재개발의 사업성이 떨어져 진행이 어려운 현 상황하에서 뉴타운의 출구전략으로 수립한 것이 아니냐는 우려도 듭니다. 특히나 문제가 되고 있는 지역적 색깔이 분명하지 않는 대부분의 도심권 노후 주거지역에서 어떻게 기획할지도 궁금합니다.


사업성 문제로 많은 갈등을 겪고 멈춰선 재건축, 재개발 사업을 보면서 참여자들의 단기적인 경제적 이득만을 위한 재개발이 아닌 지역적 색깔을 찾아서 장기적인 가치를 증진시킬 수 있는 그래서 이익을 모두가 공유할 수 있는 사업이 가능해졌으면 하는 생각입니다. 


관심을 가지고 지켜봐야 겠네요. 새로운 가치를 만들어 낼 수 있을런지...

작년 연말 대선 때 관련뉴스: 정부가 낙후된 지방 도심 재생사업에 나설 것으로 알려지면서 관련주들이 급등세를 타고 있다.
11일 국보디자인은 가격제한폭까지 올라 7750원에 거래되고 있다. 또 시공테크도 9.7% 상승했고 도시 경관업체인 누리플랜도 7.5% 오름세다.
앞서 새누리당이 도심 재생 활성화 및 지원에 관한 특별법을 추진할 것으로 알려지면서 인테리어, 도시경관업체등이 급등세를 보이고 있는 것이다. 현재 도시재생활성화 및 지원법은 국회에 계류 중에 있다.


국토교통부 업무보고서 전주시 성공사례 특별언급

전면철거 위주 정비사업 대신 주민공동체 중심으로

올해 중반까지 ‘도시재생특별법’ 제정 급물살 탄다

 

박근혜 대통령이 국토교통부(이하 국토부)의 업무보고를 듣는 자리에서, 전주시의 도시재생 성공사례를 언급해 주목된다. 정부가 기존 전면철거위주의 재개발 대신 유지 관리 중심의 새로운 도시재생 방식 도입 추진을 밝힌 가운데 나온 발언이어서 향후 도시정비사업 추진의 방향성이 이미 설정된 것이 아닌가 하는 조심스러운 전망도 나오고 있다.

 

지난 4월 4일 국토부 업무보고에서 박 대통령은 “전면 철거 위주의 도시정비로는 원주민 재정착도 어려워 좋은 평가를 받기 어렵다”며 “소규모 구역별로 주택 개량이라든가 기반시설을 정비하고 주민공동체를 해치지 않는 방향으로 나가야 한다는 측면에서 전주시의 도시재생사례는 시사하는 바가 크다”고 직접 언급했다. 주목되는 발언이다.

 

박대통령의 발언이 있은 후, 언론과 전문가들은 전주시의 도시재생사례에 대해 주목하고 있다. 1990년대 중반 이후 전주시 역시, 여느 지방 도시와 마찬가지로 도심 지역의 공동화가 나타나기 시작했다. 시 외곽지역에 신시가지가 지속적으로 확장되면서 구도심은 노후 건축물이 즐비해져 도시의 흉물로 변했다. 이에 전주시는 2000년부터 도심활성화사업을 벌였다.

 

도심활성화사업을 진행하면서 전주시는 일반적인 전면철거방식 대신, 지역의 역사와 문화를 최대한 살리고, 지역공동체를 훼손하지 않도록하는 방향에서, 도시정비와 도시재생방식을 혼용해 선택했다. 지난 2002년 월드컵을 앞두고 정비된 완산구 풍남동 일대 한옥마을은 공공의 정비와 민간의 참여가 결합된 대표적인 사례였다.

 

전주시는 한옥마을과 같이 전통성이 강한 지역에 대해서는 기존 철거방식의 재개발 방식을 적용하지 않고 지역의 역사와 문화를 보존하는 ‘도시재생 방식’을 적용했다. 반면, 전면철거가 필요한 지역은 과감하게 도시정비사업 방식을 택했다. 도시재생 방식의 사업결과 한옥마을은 매년 500만 명 이상의 관광객 유입과, 연 1000여개 이상의 일자리가 새롭게 창출됐다.

 

지난 2009년에는 쇠퇴지역에 대한 공간적인 구분을 통해 권역별 종합관리체계를 도입했다. 도입된 사업체계에 따라, 인구, 사업체, 지가, 건축물을 기준으로 쇠퇴지표 작성하고, 이를 바탕으로 5개 권역으로 쇠퇴지역을 구분했다. 지난 2010년에는 국토부가 보존형 재생사업을 진행하고 있는 전주시와 창원시 두 지역을 도시재생 연구개발(R&D) 테스트베드로 선정하기도 했다.

 

2011년 전주시에는 도시재생지원센터가 설립돼 노후주거지 재생과 쇠퇴상가 재생 등 전문 인력 6명이 상주하며 구도심 활성화 방안을 찾고 있다. 현재 전주시는 정부 추진 공모사업에 잇따라 선정돼 200억 원이 넘는 국비지원 성과를 거둬 도시재생의 롤 모델이 되고 있다. 정부가 기존 도시정비사업의 실패를 인정하고, 새로운 도시재생의 기준으로 전주시 사례를 든 이유다.

 

한편, 국토부는 ‘주민참여형 도시재생’사업의 본격 추진을 위해 올해 6월말까지 도시재생특별법을 제정하기로 한 것으로 전해지고 있다. 또한 2014년부터 총리실 산하에 도시재생특별위원회를 창설하고 도시재생재원을 마련한다는 복안도 나왔다. 국토부는 연내 ‘도시재생 선도 지역’을 선정하고, 계획수립비와 기반시설설치비 등을 지원할 예정인 것으로 알려지고 있다.




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작년 대선에서 40대 이상의 부동산 소유 유권자들로부터 큰 지지를 받은 박근혜 정부는 인수위 시절부터 취임 이후 부동산 거래 활성화 대책과 주거 안정 방안을 제시하여 이들의 지지에 대해 보답했다. 마침 인생의 중요한 단계를 향하고 있는 50대 베이비부머 세대는 자산의 80%를 차지하는 부동산 가격이 하락하고 있어 크나큰 불안감을 느끼던 중이었다.

그리고 박근혜 정부가 4월 1일 처음 발표한 '서민 주거 안정을 위한 주택 시장 정상화 종합 대책(4.1 대책)'에서도 이러한 기조는 그대로 유지되었다. 그런데 4.1 부동산 대책에서 제시한 정책에 대한 평가와 별개로, 왜 부동산 문제의 또 다른 감자인 뉴타운·재개발(이하, 도시 재정비) 문제에 대해서는 이렇다 할 원칙과 대책을 제시하지 않는 것일까? 똑같은 부동산 문제인데도 말이다.

주민들의 강한 요구에도 불구하고 도시 재정비 대책이 제시되지 않는 이유

사업이 제대로 추진되지 않고 있는 도시 재정비 지역 주민들은 특히 매몰 비용 문제 처리와 관련하여 지방정부 및 중앙정부에 강력하게 대책을 요구하고 있다. 그럼에도 불구하고 새로 출범한 박근혜 정부는 매몰 비용 처리는 물론이고 도시 재정비 문제 해결을 위한 원칙 및 향후 방향에 대해 이렇다 할 방안들을 제시하지 않고 있다. 여기에는 다음과 같은 이유들이 있다고 생각한다.

박근혜 정부가 제시한 부동산 거래 활성화 대책과 주거 안정 대책을 살펴보면 도시 재정비 대책과 뚜렷한 차이점이 발견된다. 첫째로 그 차이점은 부동산 거래 활성화 대책과 하우스푸어 대책의 수혜자가 누구인지에서 드러난다. 4.1 부동산 대책의 수혜자는 바로 아파트 소유자와 아파트 건설을 통해 막대한 수익을 누려온 건설업체 및 금융권이다. 한때 사두기만 하면 오르던 아파트의 이해관계자가 이명박 정부는 물론이고 박근혜 정부가 제시한 부동산 거래 활성화 대책과 주거 안정 대책의 실제 주인공이다.

그러면 도시 재정비 지역은? 이곳 역시 한때는 단독 주택과 연립 주택이 아파트로 전환되는 과정에서 토지에서 막대한 개발 이익이 발생할 것으로 기대돼, 정치권은 물론 건설업계의 뜨거운 관심을 받았다. 그런데 부동산 경기가 가라앉고 저성장 기조가 지속되면서 개발 이익에 대한 기대가 사라지자, 아파트로 갈아타려던 도시 재정비 사업은 대부분 중단된 상태다. 이제는 정치권에서도 아무런 관심이 없다. 재산권 문제가 복잡하게 얽히면서 오로지 지역 주민과 관련 공무원 및 건설업체 간에 뜨거운 공방이 지속되고 있을 뿐이다. 도시 재정비 지역 노후 주택이 아파트로 전환될 가능성이 낮아졌다는 것이 그 첫 번째 이유다.

둘째, 박근혜 정부가 제시한 부동산 거래 활성화 및 주거 안정 대책과 도시 재생 대책 간의 뚜렷한 차이점은 '공간이라는 속성을 포함하고 있느냐'의 여부에서 찾을 수 있다. 전자는 공간을 배제한 가구를 대상으로 하는 대책인 반면, 후자는 공간을 포함하는 지역 공동체를 대상으로 하는 대책이다. 가구를 대상으로 하는 대책은 가구만 고려하면 되기 때문에 정책을 구상하고 펼치기가 상대적으로 쉽다. 만약 정책이 실패하더라도 불만을 품은 가구들이 단절되어 있어 연대가 어렵고, 사회적인 문제로 부각되기가 쉽지 않다.

그러나 지역이라는 공간을 대상으로 하는 대책은 전혀 다르다. 우선 공간을 대상으로 하는 대책은 복잡하다. 각 가구들의 특정 문제를 해결하려다 보면 다른 문제가 감자 넝쿨처럼 따라온다. 따라서 지역 공간의 복잡성을 정확히 이해해야만 정책을 제대로 설계할 수 있다. 고위 공직자와 일반 공무원 중에서 지역의 복잡성을 제대로 이해하고 있는 이들이 얼마나 되는지 의문이다. 그리고 어렵사리 정책을 설계해서 추진한다 하더라도 복잡성을 제대로 파악하지 못해 문제가 발생하면, 지역 주민들은 곧바로 연대해 투쟁에 나선다. 뉴타운 사업이 제대로 추진되지 않자 이에 격분한 주민들이 지방정부와 건설사를 상태로 투쟁에 나서고 있는 상황이 그 증거다. 지역 공간이 갖는 복잡성에 대한 두려움이 그 두 번째 이유다.

마지막 세 번째 이유는, 중앙정부와 지방정부가 도시 재정비 사업을 민간 사업으로 본다는 점이다. 이러한 입장은 서울시 도시 재정비 사업 방식의 변화 단계에서도 확인할 수 있다. 서울시 도시 재정비 사업 방식은 크게 5단계의 변화 과정을 거쳐 오고 있다. 3단계까지는 지방정부의 역할이 핵심적이었다. 그런데 4단계부터 변화가 일어났다. 4단계(1970년대, 1980년대 초)에서 토지구획정리사업을 통해 도로, 공원, 기반 시설은 서울시가 공급하고, 민간은 자력으로 주택을 건립하는 방식을 추진했다. 그런데 전면 철거가 쉽지 않고, 저소득층이 자력으로 이주하거나 주택을 건립하는 것이 어렵게 되면서 사업이 장기화되고 민원이 발생하였다.

이처럼 재정 문제로 사업이 지연되면서 서울시는 재정 문제를 해결할 획기적인 방안으로 1983년도에 합동 재개발 방식을 도입하였다. 이 방식은 토지 등 소유자가 조합을 구성하여 법정 시행자로서 토지를 공급하고, 주택 건설 사업자가 순수 도급자 또는 공동 시행자가 되어 자금시공을 책임지게 되었다. 한마디로 정부 사업이었던 도시 재정비 사업이 법적으로나 실질적으로나 민간 사업이 된 것이다. 이러한 흐름은 현재 문제가 불거진 용산국제업무지구 개발 사업에서도 이어져오고 있다.

개발 이익을 창출하는 아파트로 변신하는 것의 어려움, 복잡성을 갖는 지역 공간, 민간 사업으로 분류되는 도시 재정비 사업. 이러한 요인이 도시 재정비 문제 대책을 제시하지 않는 박근혜 정부에 필자가 강조하고 싶은 내용이다.

물리적인 도시 재정비 사업에서 종합적인 도시 재생 사업으로 변화

기존의 도시 재정비 사업은 주로 물리적 주거 환경 개선에 초점이 맞추어져 있었다. 물리적 주거 환경 개선도 전면 철거 중심의 개선이었지, 있던 환경을 수선하는 방식은 아니었다. 이러한 방식은 건설 자본의 이윤 추구 욕구를 만족시키기 위한 수단에 불과했다. 주택 소유주들도 헌 집을 주고 새 집을 받는데, 거기에 개발 이익까지 덤으로 준다니 찬성하지 않을 수 없었다. 물론 건설 자본의 적극적인 구애에 따른 반응이었다. 이러한 방식에서는 그 지역이 오랜 시간 구축한 지역 문화와 공동체성, 그리고 저렴한 주택은 아무런 가치가 없었다.

이제 상황이 변했다. 기존 전면 철거 중심의 도시 재정비 사업 방식은 더 이상 작동하지 않게 되었다. 도시 재정비 사업이 새로운 철학 및 이론에 기초한 새로운 패러다임으로 전환할 필요성이 분명해졌다. 그리고 개념적 틀도 '도시 재정비 사업'이라는 물리적 주거 환경 개선 중심의 사업에서 벗어나 주택 및 지역이 노후하게 된 원인을 사회, 문화, 경제, 생태 측면에서 종합적으로 접근할 필요성이 부각되었다. 그러한 변화는 '도시 재생'이라는 용어가 보편적으로 사용되고 있는 상황에서 찾을 수 있다. 죽어가는 도시와 지역을 다시 살리자는 것이다.

상생 도시를 위한 도시 재생 원칙

<뉴욕타임스>가 "지리학자 이상의 학자"라고 칭한 조엘 코트킨은 자신의 저서 <도시의 역사>에서 5000년 전의 메소포타미아 고대 도시에서 시작해 현대의 대도시에 이르기까지 수많은 도시의 생성과 발전을 뒤적이면서 다음과 같은 공통점을 발견해 냈다. '신성함', '안전함', 그리고 활발한 경제 활동에 근거한 '번화함'이다. 이 중에서 코트킨이 가장 중요시한 것은 바로 '신성함'이다. 여기서 '신성함'은 종교적인 가치만을 의미하는 것이 아니라, 도시 공동체를 하나의 지향으로 이끌어 낼 수 있는 도덕적 가치와 의식을 의미한다. 이러한 토대 위에서 시민들의 '안전함'을 확보하고, 활발하고 개방적인 경제활동에 근거한 '번화함'을 만들어갈 때 도시는 건강한 모습을 유지해 나갈 수 있다는 것이다.

코트킨이 말한 세 가지 공통분모인 '신성함', '안전함', '번화함'을 도시재생 원칙을 도출하는 출발점으로 사용하면 어떨까? 우선 도시 공동체를 하나의 지향으로 이끌 수 있는 도덕적 가치와 의식에 해당하는 '신성함'으로 '상생'을 제시할 수 있다. 도시는 하나의 유기체다. 유기체의 중요한 특성은 한 곳이 아프면 전체가 통증을 느낀다는 점이다. 이런 맥락에서 유기체인 도시 공동체를 하나의 지향으로 이끌 수 있는 도덕적 가치로 '상생'은 중요한 의미를 갖는다. '상생 도시'로 가야 한다는 것이다.

다음으로 '안전함'이 '상생 도시를 위한 도시 재생'에서 핵심적으로 갖는 의미로 '재산의 안전함', '사용의 안전함', '지역 공동체의 안전함'을 생각할 수 있다. '재산의 안전함'이란 도시 재생 과정에서 자기 재산권이 보호되어야 한다는 것이다. '사용의 안전함'이란 도시 재생 과정에서 자기 소유 부동산이 없는 주거세입자나 상가 세입자가 중대한 손실을 입지 않아야 한다는 것이다. '지역의 안전함'이란 도시 재생 과정에서 지역 공동체가 파괴되지 않아야 한다는 것이다. '재산의 안전함', '사용의 안전함', '지역 공동체의 안전함'이 지켜져야 상생 도시가 가능하다.

마지막으로 '번화함'이 '상생 도시'를 위한 도시 재생에서 갖는 의미는 저성장을 극복하기 위한 대안으로 자리 잡기 시작한 사회적 경제(사회적 기업, 협동조합, 비영리단체, 공동체 기업 같은 사회적 목적을 띈 조직들이 영위하는 경제활동)에서 찾을 수 있다. 국내에서 활발하게 전개되고 있는 사회적 경제의 움직임들이 더 활성화되고 체계를 갖추게 되면 한국식 자본주의는 그동안의 '번잡함으로서 번화함'에서 탈피해 '성숙함으로서 번화함'을 띠게 될 것으로 보인다. 이러한 번화함은 상생 도시가 건강하게 지속되는 원동력을 제공할 것이다.

앞서 살펴본 내용들을 '도시 재생의 원칙'으로 정리하면 다음과 같다.

신성함 : 도시 재생은 '상생 도시'를 지향한다.
안전함
o 재산 소유의 안전함 : 자기의 정당한 재산권이 보호된다. 다만 개발 이익은 환수한다.
o 재산 사용의 안전함 : 주거 세입자와 상가 세입자의 부동산 사용권을 보호한다.
o 지역 공동체의 안전함 : 지역 공동체가 파괴되지 않도록 보호한다.
번화함 : 도시 재생을 추진하는 데 있어서 사회적 경제가 원동력이 되도록 한다.


결론 : 이제 상생 도시를 위한 도시 재생을 추진하자

새로운 도시 재생 패러다임은 토지 등 소유자의 이익, 대규모 건설 자본의 이익, 금융권의 이익만을 주로 대변해 왔던 기존 도시 재정비 사업 방식에서 탈피할 것을 요구한다. 이제는 기존 재산권자의 '정당한' 권리와 주택 및 상가 세입자의 보호받지 못했던 권리가 상생하며, 지역 공동체가 파괴되지 않고, 협동조합 등 사회적 경제를 활성화하여 '착한' 도시 재생을 추진하는 새로운 변화가 일어나야 한다.

이러한 변화에 부응하여 박근혜 정부는 ①부동산 시장 정상화 방안(다만 투기적 가수요 촉진책을 제거할 것)과 ②주거 복지 확대 방안에 더해 ③상생 도시를 위한 도시 재생 원칙을 함께 제시해야 한다

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[1] 구 주택건설촉진법에 의한 지구개발계획이 수립된 경우, 도시 및 주거환경정비법상의 정비구역의 지정 없이도 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)
[2] 사업시행자가 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)
[3] 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 정한 매도청구권을 행사한 후 그 매매대금을 지급하지 않은 채 후속절차를 진행하여 재건축 아파트에 대한 일반분양을 실시한 경우, 재건축 불참자들의 사유재산권을 침해한 것인지 여부(소극)
[4] 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하는 경우, 그 매매 ‘시가’의 의미

【참조조문】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제39조, 부칙(2002. 12. 30.) 제5조 제3항 / [2] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호 (나)목, 제16조 제2항, 제3항, 제19조 제1항, 제39조 / [3] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제39조, 헌법 제23조 / [4] 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것) 제39조

【참조판례】
[3] 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결(공2008하, 1152), 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바60, 62 전원재판부 결정(헌공38, 762) / [4] 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결(공1996상, 662)

【주 문】
상고를 각 기각한다. 상고비용은 각자가 부담한다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과된 후에 제출된 각 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.
1. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)들의 상고이유에 대하여
가. 정비구역의 지정 없이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부에 대하여
원심이 적법하게 확정한 사실과 기록에 의하면, 수원시는 1996년경 이 사건 아파트를 저층지역에서 고층지역으로 건축할 수 있도록 수원시 정자아파트지구의 지구개발계획을 변경하여, 1996. 7. 13. 경기도로부터 승인을 받은 사실, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 1999. 11. 22. 수원시장으로부터 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제44조 제1항에 의하여 주택조합설립인가를 받은 사실, 원고는 설립 당시부터 이 사건 아파트의 부지 외에 이 사건 각 토지 등을 매입하여 총 24,784㎡를 대지면적으로 하여 재건축을 추진할 예정이었고, 2002. 11. 3. 조합원 임시총회에서도 이 사건 각 토지 등을 매입하기로 의결한 사실, 원고가 2003년 6월경 징구한 재건축 동의서에 기재된 이 사건 사업시행구역에도 이 사건 각 토지가 포함되어 있었고, 그 후 2003. 10. 8. 이 사건 사업시행구역을 정비구역으로 지정할 것을 제안하여 2004. 11. 8. 정비구역 지정까지 받은 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에다가 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 12. 31. 법률 제7056호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도정법’이라 한다) 부칙 제5조 제3항은 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지구 중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다”고 규정하고 있는 점을 보태어 보면, 이 사건 아파트와 같은 주택단지에 속하는 이 사건 각 토지에 관하여는 재건축할 수 있도록 수원시 정자아파트지구의 지구개발계획이 수립되어 있었으므로, 이는 구 도정법 부칙 제5조 제3항에 의하여 주택재건축구역으로서 정비계획이 수립된 것으로 볼 수 있고, 따라서 이 사건 각 토지에 관하여 도정법에 의한 정비구역이 지정되지 않은 상태에서 원고가 도정법 제39조에 의하여 이 사건 각 토지에 대한 매도청구권을 행사하였다고 하여 이를 위법하다고 할 수는 없다.
원심의 이유설시에 적절하지 아니한 점이 있기는 하나, 원고의 이 사건 매도청구권 행사를 적법한 것으로 판단한 결론은 정당하다.
원심판결에는 상고이유의 주장과 같이 매도청구권의 성립요건 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

나. 피고들이 이 사건 매도청구권 행사의 상대방이 되는지 여부에 대하여
도정법 제2조 제9호 (나)목, 제16조 제2항, 제3항, 제19조 제1항 등의 관계 법령에 의하면, 주택재건축정비사업조합이 시행하는 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 도정법 제16조 제2항, 제3항에 정한 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니함은 상고이유의 주장과 같으나, 한편 도정법 제39조 전문(전문)에서는 “사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 사업시행자는 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 도정법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있다 할 것이다.
위와 같은 법리에 비추어 원심이 확정한 사실관계를 살펴보면, 피고들은 이 사건 사업시행구역 내에 토지만을 소유하고 있는 자들로서 조합설립의 동의의 상대방이 되지는 아니하나 도정법 제39조에 의한 매도청구권 행사의 상대방이 될 수 있다고 할 것인바, 원심의 이유설시가 적절하지는 아니하나 피고들이 도정법 제39조에 의한 매도청구권 행사의 상대방이 될 수 있다고 판단한 원심의 결론은 정당하다.
원심판결에는 상고이유 주장과 같이 도정법 제39조에 의한 매도청구권의 상대방에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

 
다. 이 사건 매도청구권의 행사가 사유재산권을 침해하는지 여부에 대하여
도정법 제39조에 정한 매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있는바 ( 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결, 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바62, 98헌바60(병합) 결정 등 참조), 원고가 도정법 제39조의 규정에 의한 매도청구권을 행사한 후 그 매매대금을 피고들에게 지급하지도 않은 채 사업계획인가 등 후속절차를 진행하여 재건축 아파트에 대한 일반분양을 실시하였다고 하더라도, 재건축 불참자인 피고들의 기본권을 과도하게 침해한다거나 사유재산권을 침해한다고 할 수는 없다.
따라서 이 점에 관한 피고 정주건설 주식회사의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.


2. 원고의 상고이유에 대하여
사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도정법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
원심은, 감정인 조화연이 ① 가격시점 현재의 아파트 가격을 조사, 파악한 후 이를 토지, 건물로 배분하여 대지가격을 도출하는 방법과 ② 인근 토지 가격과의 비교, 분석으로 대지가격을 구하는 방법 등 두 가지의 방식으로 가격을 산정한 후 이를 평균 산정한 다음, 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 재건축이 추진되면 아파트 단지의 일부가 되므로 대지로서 평가하되, 다만 그 형태(세장형 등 형태가 불량함), 면적, 단독토지로서의 효용가치 등 획지 조건의 열세와 기여도 등을 감안하여 감액평가하는 방식으로 ‘재건축을 전제할 경우의 시가’를 산출하였다는 이유로, 위 감정인의 2006. 6. 27.자 감정평가 결과를 채택하여 이 사건 각 토지의 매매시가를 결정하였다.
원심판결 이유를 위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 각 토지에 대한 매매시가를 산정함에 있어 재건축을 전제로 하여 그 가액을 평가한 감정인의 감정 결과를 채택한 것은 정당하다.
원심판결에는 상고이유의 주장과 같이 이 사건 각 토지에 대한 시가 산정에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반한 위법이 없다.


3. 결 론
그러므로 상고를 각 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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※ 재개발을 바르게 이해해야 하는 주된 이유

이 글을 읽으시는 분들이 대부분 일반인임을 감안할때 재개발을 바르게 이해해야 하는 주된 이유는 올바른 투자를 하기 위함일 것입니다. 잘못된 생각과 이해에서 아주 많은 부분이 비틀어 질 수 있습니다. 바른 이해의 시작에서 바른 투자가 이루어지는 것은 당연한 일일 것입니다. 수익성의 높고 낮음은 운적인 부분도 연관되겠지만 보다 더 중요한 밑바탕은 정확한 이해에 기초를 둔 문제파악일 것 입니다.

우선 재개발에 대하여 규정하고 있는 "도시및주거환경정비법"에 대하여 개략적으로 파악하는 것이 중요할 것입니다. 이 부분은 강의노트를 연재해 가면서 계속하여 짚게 되니 처음부터 꼼꼼하게 읽어 보시는 것 보다는 대략적으로 한번 읽어 보시고 시작하는 것이 좋을 것입니다. 전혀 생소한 상황에서 난해한 법조항을 읽어봐도 실제 상황과의 연계는 어려우므로 대략적으로, 제목 이해 정도로만 읽어 보시고 강의노트를 따라오시는 것이 효율적일 것입니다.

재개발을 이해하는 주된 목적의 대부분은 올바른 분양자격 판단과 투자 포인트의 시기 판단에 대한 부분일 것입니다. 사실 분양자격 부분이 투자의 핵심입니다. 쉽게 말해 열심히 공부해서 남들이 찾기 힘든 투자 포인트가 되는 부분을 찾는 것입니다.

이는 법의 어려움과 일반인들의 고정관념이 혼합되어 만들어진 틈새를 찾는 것인데 재개발에 대한 이해는 그 틈새를 찾기 위한 핵심이기도 합니다.

투자시점을 가늠할 수 있는 타이밍에 대한 부분은 절차의 바른 이해에 있습니다. 절차에 대한 바른 이해는 투자 타이밍 포착을 위하여 필수적인 요소이며 타이밍을 잡은 후 물건에 대한 세부적인 분석은 분양자격에서 판단하여야 할 것입니다.

※ 재개발에 대한 잘못된 이해 - 분양권과 입주권 등 재개발 분양자격에 대한 잘못된 이해

재개발에 대한 바른 이해를 위해서는 우선 바른 용어 정리가 중요합니다. 흔히 질문하는 내용 중에 "재개발 지역에 집이 있는데 또는 그것을 매입하려 하는데 분양권이 있느냐?"는 질문이 가장 많습니다.

이와 유사한 표현으로 입주권이라는 말과 심하게는 딱지라는 용어를 쓰기도 하는데 모두 잘못된 표현입니다. 용어의 정의는 흐름을 잡는 데 매우 중요합니다.

결론부터 말씀드리면 재개발 조합원에게 있어서 분양권, 입주권, 딱지라는 표현은 바르지 못한 표현입니다. 잘못된 것을 넘어 재개발을 이해하는데 결정적인 흐름을 방해하는 요인이기도 합니다. 분양권이란 표현은 어느 정도 허용되나 일반분양자의 분양권과 구분되어져야 하며 입주권이나 딱지는 전혀 해당 사항이 없습니다.

재개발의 조합원 지분에 의한 아파트 배정은 입주권이나 분양권과는 전혀 다른 의미와 형식과 절차를 가지고 있습니다. 그러므로 해서 재개발 조합원의 경우 분양권 전매금지에 해당이 되지 않는 것입니다.(재건축과는 다름)

흔히 부르는 일반 분양권이란 것은 공급자(시행자)가 매수인(일반인)에게 일정의 대금을 지급받고 차후에 생성될 물권(아파트)을 이전하기로 약속한 것을 증명하기 위해 작성하는 계약서입니다. 이는 매도인과 매수인간의 약속이며 채권계약입니다. 단, 현존하지 않고 향후 생성될 물권을 공사 완료 전에 매도하는 것이므로 조금 위험성이 있는데, 시행자 및 시공사의 부도나 공사중지의 위험으로부터 매수인(일반인)을 보호하기 위해 정부출연기관의 감시 하에 이루어지는 것입니다. 이에 관한 규정이 없었던 주상복합의 사고사례를 여러분들은 잘 알고 계실 것입니다. 그러나 주택의 경우는 생존권과 밀접한 관계가 있어서 예전부터 주택은행(현재 국민은행) 등을 통하여 그 분양절차를 까다롭게 해오고 있습니다.

입주권이란 도시개발이나 도로 개설 등 국가 기관에 의한 사업으로 인해 수용당하는 토지 및 건축물 소유주나 세입자에게 일정의 보상 이외에, 추가로 보장해주는 권리로서 이는 매도와 매수의 의사표현관계에서 성립되는 것이 아니므로 분양권과도 구분됩니다. 당연 딱지라는 건 설명 드리지 않겠습니다. 설명드릴 부분도 없습니다.

- 용어정리 -

내용

분양권

공급자와 일반분양 신청자 간에 맺어지는 공급체결계약.

이에 의해 확보되는 아파트 배정 권리, 채권이며 미래에 발생할 물권에 대한 사전확보. 공급자와의 계약에 의해 성립됨. 재개발 조합원의 분양자격에도 어느 정도 쓰여질 수 있는 용어이나 일반적 관례에 의해 구분되어야 할 것임

입주권

국가 시설 등의 개설 등에 의한 토지 수용의 보상 개념으로 주어지는 "특별인에게 한정"된 특별한 권리

딱지

아이들의 놀이기구, 여기서 설명할 수 없는 분야

재개발에 어울리는 용어는 아님(쓰지 말아야 함)

분양자격

일정한 법률에 의하여 확보되는 재개발 지역 내 조합원의 권리

물권적 권리이며 법률의 규정에 의하여 자연 발생적으로 확보됨.

구권리에 대한 환권적 성격(환지처분),

분양권이 아니므로 전매금지에 해당되지 않음.

참고

재건축에 있어 조합원의 분양권을 현재 전매금지로 묶어 두고 있는데 이에 대한 법적 근거는 재건축조합원의 경우는 분양자격에 의한 환권적 성격(환지처분)으로 보지 않고 있으므로 가능.

현재 재건축 조합원이 지역 내 토지 및 건축물을 조합에 명의 신탁(물권 이전)하고 그 반대급부로 분양권을 확보하는 형식이므로 법률의 보호에 의한 물권이라기보다 계약에 의한 분양권으로 보고 전매금지가 가능. 그러나 논란의 여지가 많아 보임.

 

 

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대표적인 수익형 부동산으로 각광받던 오피스텔이 공급과잉으로 수익률이 하락하면서 새로운 대안으로 '서비스드 레지던스(Serviced Residence) 오피스텔'이 부상하고 있다.

서비스드 레지던스 오피스텔은 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설로, 일반 투자자가 호실별로 개별 등기 분양을 받아 운영회사와 임대차 계약을 체결, 임대수익을 올리는 상품이다. 

오피스텔처럼 저렴한 분양가에 분양받아 호텔보다 저렴한 가격에 숙박시설로 활용이 가능해 수익률이 높은 게 장점이다. 이 때문에 서울을 비롯한 제주, 부산 등 외국인 관광객들이 많이 몰리는 곳 위주로 최근 분양이 속속 이뤄지고 있다.

■오피스텔 지고 레지던스 오피스텔 뜨고

7일 부동산업계에 따르면 최근 오피스텔이 공급과잉 등으로 인해 수익률이 크게 하락, 수익형 부동산시장에서 대표주자 자리를 서비스드 레지던스 오피스텔에 넘겨주고 있다. 

오피스텔은 과거 수년간 서울 등 도심에서 공급이 크게 늘어난데다 도시형 생활주택이 수요를 양분하면서 임대료가 크게 하락하고 있다. 실제 부동산114에 따르면 서울시내 오피스텔의 지난해 임대수익률은 연 5.5%에 불과했으며 경기 지역도 연 5.99%에 그쳤다. 통상적 수익형 부동산 투자 여부를 결정짓는 수익률이 7~8%대인 점을 감안하면 크게 낮은 수준이다. 

더구나 올해 전국 오피스텔 입주물량이 3만2000여실에 달하는 점을 감안하면 공실률은 더욱 늘어날 것으로 업계는 예측하고 있다. 

반면 서비스드 레지던스 오피스텔은 연 10% 안팎의 수익률을 기록하고 있는 것으로 조사됐다. 서울 을지로의 웨스턴 코업레지던스는 임대수익률이 연 10%를 넘겼으며 서울 양평동의 오목교 코업레지던스도 연 9.7%의 임대수익률을 기록했다. 

서비스드 레지던스 오피스텔의 임대수익률이 높은 것은 일반 오피스텔이 세입자를 구하기 어려운 것과 달리 내외국인을 상대로 숙박업을 영위할 수 있기 때문이다. 최근 서울, 부산, 제주 등 외국인 관광객이 많이 몰리는 곳의 서비스드 레지던스 오피스텔은 호텔보다 저렴한 가격에 호텔급 서비스를 누릴 수 있어 수요가 넘치고 있다는게 업계의 설명이다. 

■외국인 관광객 많은 제주서 잇단 분양

서비스드 레지던스 오피스텔이 최근 인기를 끌고 있지만 투자할 때는 관광객이 많은 곳인지, 유명 관광지에 가까이 있는지, 주변 개발계획이 있는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

따라서 외국인들이 선호하는 관광지면서 수요에 비해 호텔 등 숙박시설이 부족한 서울이나 제주 등이 안전한 투자처로 꼽힌다. 특히 중국인과 일본인들에게 한국 최고의 관광지로 꼽히는 제주지역에서 분양이 잇따르고 있다. 

제주 서귀포시 성산읍에서는 한국자산신탁이 시행하는 레지던스 오피스텔 '디 아일랜드 마리나'가 지난 주말부터 분양을 시작했다. 지하2층, 지상8층 1개동에 전용면적 24~92㎡ 215실로 구성됐으며 특급호텔 수준의 인테리어, 수영장, 어린이풀, 헬스장, 사우나 등을 갖추고 있다. 오피스텔 인근에 성산일출봉, 섭지코지, 신망해수욕장, 만장굴 등 관광명소가 자리잡고 있으며 향후 국내 최대규모인 300선석의 마리나 항만과 마리나 시티 개발계획 등 호재도 있다. 

또 서귀포시 서귀동 일대에는 코람코자산신탁이 시행하는 디아일랜드 블루가 분양중이다. 지하2층, 지상11층 규모에 전용면적 24~69㎡ 143실로 구성됐다. 가구, 침대, 식탁 등이 고급 명품자재로 구성된게 특징이다.

제주시 도련동 삼화택지지구에서도 아이콘아이앤씨가 공급하는 제주아빌로스가 분양중이다. 지하4층, 지상10층에 전용면적 24~84㎡ 171실로 이뤄졌다.

■호텔시설 부족한 서울도 공급 늘어

서울에서는 송파구 잠실동 잠실롯데월드 인근에서 벨리시모가 분양이다. 한라콘테이너가 시행하는 것으로 지하3층, 지상10층에 전용면적 19~24㎡ 72실 규모다. 롯데월드, 제2롯데월드, 서울놀이마당, 석촌호수, 몽촌토성 등 관광특구에 위치해 있어 수요가 많다. 

또 강남역 인근에서는 에스앤디파트너스가 시행하는 강남역 푸르지오시티가 분양이다. 당초 일반 오피스텔이었으나 서비스드 레지던스 오피스텔로 상품을 변경했다. 지하7층, 지상20층 건물에 전용면적 20~29㎡ 403실로 구성됐다. 

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서울시가 지하철 사당역·이수역 일대 43만1457㎡를 서남권 거점 지역으로 개발하는 도시계획안을 추진 중이다. 서울시 도시계획과와 지구단위계획과는 이 사업을 TF(태스크포스·프로젝트를 위해 임시로 만든 조직)팀을 만들어 해당 구역 인근에 본사가 있는 서울메트로, 산하 연구기관인 서울연구원 전문가를 포함한 회의를 가진 것으로 24일 확인됐다.

 
한규상 서울시 지구단위계획과장은 "도심과 경기 남부권(과천시)을 연결하는 상업·업무·교육·문화 중심지로 키우겠다는 목표"라고 말했다. 사당역은 현재 지하철역 바로 옆에 붙은 서울시 소유 공영주차장(1만7777㎡)에 복합환승센터를 짓는 등 교통·상업 중심지로 육성하고, 이수역은 '정보사터널'이 뚫리면 벤처 기업들이 많이 입주한 테헤란로와 길게 이어지는 만큼 정보통신·벤처 관련 업무를 지원하는 배후지로 정비한다는 게 기본 방침이다.

서울시는 박원순 시장 임기 내에 이를 추진하기로 하고, 늦어도 내년 3월까지 구체적인 사당·이수 역세권 개발 방향을 내놓을 예정이다. 서울시 관계자는 "개발 계획이 잘 이뤄지면 서울시 소유 땅을 비싸게 팔아 채무를 줄이는 데 도움이 될 전망"이라고 전했다. 

 

 

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■ KB금융 경영연구소 진단

미혼인 회사원 김모 씨(31)는 독립하기로 마음먹고 회사 근처의 56m² 아파트를 소개받았다. 보증금 5000만 원에 월세 40만 원의 임차료는 모아둔 돈이 많지 않은 김 씨지만 큰 부담이 되지 않았다. 하지만 김 씨가 일주일 뒤 계약하러 부동산 중개업소를 찾아갔을 때 이 아파트는 없었다. 중개업자는 “이미 다른 사람이 계약했다”며 “부동산경기가 침체여도 소형 아파트는 품귀 현상을 빚고 있다”고 설명했다.

앞으로 소형 주택의 몸값은 더욱 높아질 것으로 보인다. 반면에 앞으로 5년 동안 30∼54세가 가장인 4, 5인 가구는 급속도로 줄어 중대형 주택을 분양하기는 더 어려울 것으로 전망된다. 전문가들은 한국의 주택시장이 고령화와 주택 소형화를 겪은 일본을 닮아가고 있다고 지적한다.

○ 소형주택 갈수록 품귀

18일 KB금융지주 경영연구소가 내놓은 ‘가구구조 변화에 따른 주거규모 축소 가능성 진단’이라는 보고서에 따르면 2013∼2017년 총가구 수는 1795만 가구에서 1919만 가구로 124만 가구 늘어날 것으로 보인다.

이 중 전용면적 60m² 이하 소형주택에 살 것으로 예상되는 가구는 75만 가구로 전체 증가분의 61%를 차지할 것으로 예상됐다. 이는 1, 2인 가구 수가 크게 증가한 데에 따른 것이다. 하지만 최근 5년간(2007∼2011년) 분양한 소형주택은 38만 채에 그쳐 소형주택의 공급은 부족한 것으로 나타났다.

특히 소형주택을 중심으로 월세 가구비중이 2010년 전체의 21.2%로 2005년(18.7%)보다 증가한 추세는 더욱 강화돼 월세 비중은 계속 높아질 것으로 연구소는 예상했다. 자금력이 부족한 가구가 적지 않기 때문이다.

또 소형 선호도가 커지면서 일본처럼 국내 주거면적 증가율도 둔화할 것으로 나타났다. 2005∼2010년 수도권의 평균 주거면적 증가율은 1.1%로 2000∼2005년(7.8%)보다 크게 꺾였다. 국내 수도권의 평균 주거면적은 2010년 64.4m²로 이미 일본 수도권인 도쿄도의 2008년 63.9m²와 비슷한 수준이 됐다.

기경묵 KB금융지주 경영연구소 연구원은 “도쿄도의 평균 주거면적은 2003년을 정점으로 줄어들고 있다”며 “한국도 주거면적의 ‘다운사이징’이 급속도로 진행될 것”이라고 말했다.

○ 대형은 향후 5년간 팔기 힘들 듯

2013∼17년 전용면적 102m² 이상 대형주택이 필요한 가구는 10만 가구 증가하는 데 그쳐 전체 증가분의 8%에 불과할 것으로 전망됐다. 이는 주요 수요층인 4인 이상 가구가 5년 동안 64만 가구 줄어들 것으로 추산되기 때문이다.

특히 중대형주택 갈아타기에 관심을 보여 온 30∼54세 가장의 4∼5인 가구는 2010년 379만 가구에서 2017년 309만 가구로 70만 가구가 급감할 것으로 보인다. 연구소는 “최근 5년간 분양된 대형 아파트가 25만 채인 점을 고려하면 향후 5년간 대형 주택 수요는 이미 분양된 대형주택의 절반에도 못 미친다”며 “미분양 아파트 떨어내기가 한동안 힘들 것”이라고 말했다.

 

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전용 70~75㎡ 틈새평면이 최근 분양시장에서 인기를 끄는 것으로 나타났습니다.

기존 중소형에 비해 공간 활용도는 높으면서 상대적으로 분양가는 저렴하기 때문인 것으로 풀이됩니다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 전용 70~75㎡ 틈새평면의 인기가 높아지면서 건설사들의 신규 공급 실적도 매년 증가추세를 나타내는 것으로 조사됐습니다.

지난 2008년 3295가구에 그쳤던 틈새평면 공급은 2009년 5212가구, 2010년에는 1만가구를 돌파했습니다.

올 9월 현재 1만961가구가 공급되면서 최근 5년 동안 40% 이상 물량이 증가한 것으로 나타났습니다.

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글로벌 위기로 시장 급격 침체…회원권 분양·투자유치 부진

포천 일동면 '칸리조트', 공기업개발 태백 '오투'
투자비 감당못해 경매처분
부동산시장 침체 장기화에 따른 콘도·골프장 회원권 분양 부진과 금융권의 개발자금 지원이 끊기면서 수천억원대의 신규 리조트들이 잇달아 경·공매로 나오고 있다. 민간기업뿐만 아니라 지방자치단체 산하 공기업이 개발한 리조트마저 경매시장에 등장하고 있다.

부동산 경기침체가 장기화하면서 수천억대의 대형 리조트 등이 잇따라 경·공매시장에 등장하고 있다. 사진은 최근 경매에 부쳐진 강원도 태백 오투리조트.



○신규 복합리조트 경·공매 줄이어

경기 포천시 일동면 칸리조트는 오는 12일 공매에 부쳐진다. 이 리조트는 콘도 3동, 워터파크, 18홀 골프장 등을 갖춘 복합리조트다. 이번에 경매로 나온 것은 콘도 3동과 워트파크로, 감정가격은 5700억원, 이번 최저입찰가격은 2440억원이다.

개발 자금을 빌려준 대주단이 대출자금 회수를 위해 무궁화신탁을 통해 공매를 진행한다. 시행사인 한우리월드리조트는 2006년 우리은행 등 대주단으로부터 빌린 돈 1350억원을 갚지 못하고 있다.

강원 태백시 산하 태백관광개발공사가 약 4000억원을 투입해 개발한 오투리조트는 법원 경매로 나왔다. 부지면적 49만731㎡, 건물면적 5만4515㎡의 골프장, 스키장과 콘도 등을 갖춘 종합리조트다. 이달 16일 경매에선 콘도와 관련 부지만 입찰에 부쳐진다. 감정가격은 760억원이지만 한 번 유찰됨에 따라 최저응찰가가 608억원으로 떨어졌다. 2008년 골프장 개장을 시작으로 본격적인 영업에 나섰으나 초기 투자비에 대한 부담이 컸던 데다 인근 용평과 하이원리조트와의 경쟁에서 밀리며 경매당하는 처지가 됐다.

태백시는 악성 채무를 상환해 경매 절차를 중단하는 것을 추진 중이다. 이를 위해 태백시 의회는 5일 임시회를 열어 오투리조트 채무에 대해 197억원을 추가보증하기로 의결했다.

준공 3년이 되도록 개장을 못하고 있는 경기 의정부시 장암동에 있는 복합리조트 ‘아일랜드캐슬’도 경매 절차를 밟고 있다.

아일랜드캐슬은 3만8784㎡(1만1732평) 부지에 콘도 531실, 호텔 101실, 하루 8000여명을 수용할 수 있는 대형 실내 워터파크·스파시설 등을 갖춘 리조트다. 사업비는 1500억원으로 2006년 7월 착공에 들어가 2009년 11월 준공됐으나 복잡한 채권·채무 문제 때문에 개장을 못했다.

현재 감정가격 160억원인 1층 상가 1112㎡가 의정부지방법원에 경매로 올려졌다. 또 다른 1층 상가(감정가격 2억2444만원)는 최근 경매로 팔렸다. 외환은행은 작년 1~2층 상가와 3층 실내골프장, 4층 헬스장, 5~6층 목욕시설, 7~14층 호텔 등을 경매 신청했다가 유찰이 거듭되자 경매를 취하했다. 이들 물건의 감정가격은 365억원에 달했다.

작년에는 경기 파주시 월롱면 금강산랜드(감정가격 429억원)와 용인시 처인구 영진골프랜드(감정가 713억원)가 경매처분됐다.

○회원권·상가 판매 부진에 직격탄

부동산 전문가들은 종합리조트 개발이 실패하는 이유로 회원권 판매부진을 꼽는다. 콘도나 골프장 회원권을 선(先)분양해 자금을 조달해야 하는데 리조트 업황의 침체 영향으로 판매가 저조하다는 지적이다.

고급리조트 분양 전문업체인 미드미디앤씨의 이월무 사장은 “최근 대기업 계열 리조트들도 기존 회원권 소유자들의 현금 반환 요청이 많아 힘들어 하고 있다”며 “신용도가 낮은 회사의 회원권은 반환을 확신할 수 없어 수요자들이 기피한다”고 설명했다.

공급 과잉도 원인으로 꼽힌다. 김철수 피데스PM 사장은 “우리나라는 주중과 비수기의 공실률이 높아 대기업 계열 종합리조트들도 거의 수익을 내지 못하는 게 현실인데, 비슷한 컨셉트를 가진 리조트들이 2000년대 들어 한꺼번에 너무 많이 개발됐다”고 지적했다.

놀이 문화가 다양해진 것도 리조트업계를 어렵게 하고 있다. 대명리조트 관계자는 “캠핑 등 레저문화가 다양해지면서 놀이시설 등이 유사한 후발 리조트를 찾는 수요자층이 감소하는 추세”라고 말했다

 

 

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  1. 이미순 2014/05/05 18:33  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저는칸리조트회원권을구입후돌려받지못하고있는피해자입니다혹시저와같이피해을보고
    계신분있으시면연락주시면감사하겠습니다 이미순 011ㅡ9795ㅡ3750 언제든연락주세요

지난 2010년 6월, 서울시 성동구의 OO구역에서 관리처분을 앞두고 조합은 조합원 들이 보유하고 있는 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 발표했다. 그런데 그 후 인근 중개업소에는 조합원의 물건들이 급매물로 나오기 시작하였다. 그 이유는 조합원 들이 기대하는 것에 비해 감정평가액과 비례율이 적게 나왔기 때문이었다. 비례율이 100%에도 못 미치는 93%가 나온 것이다. 좀 더 쉽게 얘기한다면 이 구역의 조합원들이 받을 수 있는 권리가액이 자신들이 소유하고 있는 부동산의 감정평가액보다 더 적게것이다. 이 때문에 분양자격이 나오는 조합원 물건의 프리미엄이 기존의 1억5천만원에서 3천만원으로 급락하는 현상이 벌어진 것이다.

 

 

우리가 재개발 구역의 부동산 물건을 투자하는 이유는 청약제도를 통하지 않고 아파트를 분양받을 수 있기 때문이다. 어찌 보면 투자수익으로 재개발 투자를 하는 것보다 실수요적인 관점에서 바라보는 것이 더 안전하고 바람직하다. 일반 택지지구의 아파트에 청약할 경우, 서울이 아닌 수도권 외곽지역으로 벗어나야 하고 분양에 당첨되리라는 보장도 없기 때문이다. 그런데 이왕이면 향후 분양 전후로 해서 실제 입주를 하지 않더라도 많은 프리미엄을 받고 높은 가격에 팔아 커다란 이익을 보기 위함이다.

 

그러나 성동구 OO구역의 사례에서처럼 오히려 그 프리미엄이 하락하여 결국 투자에 있어서 손실을 가져올 수도 있다.

 

 

비례율은 재개발 사업시 이익과 손실을 조합원끼리 합리적으로 나누는 기준

 

 

그렇다면 재개발 투자를 하는데 이처럼 수익에 영향을 주는 ‘비례율’은 과연 무엇인가?

 

비례율은 재개발 사업을 진행할 때 사업에서 발생하는 이익이나 손실을 배분하기 위한 조합원 간의 합의된 약속이다. 이것을 좀더 쉽게 설명하면 다음과 같다.

만일 여러분이 어느 재개발 구역에 토지 혹은 건물을 소유하고 있는 조합원으로서 재개발 사업에 참여한다고 가정해보자. 재개발 사업을 할 경우 조합을 하나의 회사로 보고, 조합원은 자신이 가지고 있는 토지 혹은 건물을 가지고 그 회사에 출자하는 주주라고 할 수 있다. 즉, 조합원은 자신의 부동산을 주주로서 투자하는 셈이 된다. 그래서 향후 그 구역에 새롭게 멋있는 아파트 및 상가를 지어 조합원 자신은 물론 이것을 조합원이 아닌 사람들에게도 분양을 하여 수익을 얻는 개념이다.

 

이때, 조합원은 그 아파트에 우선적으로 입주할 수 있는 자격이 주어진다. 이 과정에서 조합은 새 아파트를 짓기 위해 시공 업체를 선정하고 이들에게 공사비를 지급하면서 아파트를 짓는 일을 맡기게 된다. 조합도 조합원들이 만든 하나의 회사라고 본다면 그것을 운영하는데 비용이 들어갈 것이다. 여기에 기존 조합원 들의 주택에 세를 들어 살고 있는 세입자에 대한 보상 등이 역시 비용으로 추가될 것이다. 이러한 비용을 다 합쳐서 ‘사업비’라고 한다. 이 때 새로 짓는 아파트가 높은 가격에 일반인들에게 잘 팔려나가면서 이것에 들어가는 사업비가 적게 나간다면 조합이 올리는 수익은 매우 커질 것이다. 이와는 반대로 경기가 좋지 않아 아파트 분양이 원활하게 되거나 미분양이 되어 낮은 가격에 일반인들에게 분양을 할 경우, 또는 조합원 수가 너무 많아 일반 분양분이 많지 않은 상황에서 상대적으로 비용을 많을 쓴다면 오히려 손실이 발생할 수도 있다.

 

이렇게 수익이 나든 혹은 손실이 나든 조합원들에게는 수익과 손실이 조합원들이 출자한 부동산의 가치만큼 합리적으로 배분되는데 이 때 필요한 공식이 바로 ‘비례율’이다. 따라서 비례율을 ‘개발이익률’이라고 부르기도 한다.

이는 앞에서 언급한 것처럼 새 아파트를 지었을 때 발생하는 총 분양수입에서 아파트를 건설하거나 조합 운영에 들어가는 비용을 뺀 값이라고 할 수 있고, 이것을 기존의 조합원들이 가지고 있던 건물 및 토지의 감정평가액 총합으로 나눈 값이라고 정의할 수 있다. 참고로 비례율은 자산가치를 사업성에 비례해 되돌려 준다는 의미를 갖고 있다.

 

 

(새로 지은 아파트 등의 총 분양금액 - 아파트 건설비와 조합운영비 등의 사업비)

비례율 = ---------------------------------------------------------------------------------------------

정비구역 내 조합원 들이 보유하고 있는 기존의 토지 및 건물의 총 감정평가 금액

 

 

예를 들어 조합원들이 가지고 있는 전체 토지와 건물을 돈으로 환산한 가치가 4억원이라고 가정할 경우 해당 정비구역에 6억원의 비용을 들여 10억원의 새 아파트르 지었다면 이 때의 비례율은 1이 된다. 비례율이 1이 된다는 것은 여러분이 사업을 한다는 측면에서 보았을 때 결국 본전치기 장사를 한 것이라 할 수 있다. 만일 비례율이 앞에서 말한 성동구 OO구역의 사례처럼 93%가 나왔을 때 조합원들이 자신들이 출자(투자)한 액수에 비해 수익이 남는 것이 아닌 오히려 손실이 난 것이라고 볼 수 있다. 왜냐하면 조합원들이 기존에 가지고 있는 토지 및 건물의 감정평가 금액을 비용으로 봐야 하기 때문이다.

그래서 비례율이 1이상으로 상대적으로 높은 재개발 구역은 해당 재개발 사업의 수익이 어느 정도 있다고 말할 수 있고, 1이하로 나오는 지역은 사업성이 좋지 못한 구역이라고 할 수 있다.

 

좀더 쉽게 이해를 돕기 위해 다음과 같은 예시를 통해 살펴보도록 하자. 어느 지역에 조합원 A와 B가 있는 정비구역에 재개발 사업을 한다고 가정해보자. A가 보유한 부동산의 감정평가액은 2억원이고 B의 감정평가액은 4억원이다. 이 구역이 재개발 사업을 통해 모두 109.09㎡형 (33타입) 6세대의 새 아파트를 지으려고 한다. 앞에서 살펴본 바대로 재개발 조합원의 경우 새 아파트 분양 시 분양을 받을 우선권을 주므로 이들 A, B 조합원이 분양받는 세대는 각각 1세대 씩 2세대이고 나머지 4세대는 일반분양이다.

 

조합원인 A, B세대의 분양가는 4억원, 일반분양가는 7억원이 책정되었다고 한다면, 이 재개발 사업의 총 분양금액은 36억원이 된다. (조합원 A, B X 4억원 = 8억원과 일반분양 7억원 X 4세대 = 28억원 의 합 36억원) 만일 이 때 사업비가 28억원이 소요되었다고 한다면 조합원 A, B가 보유한 부동산 감정평가액 6억원으로 8억원의 재개발 사업수익을 올리게 된 것이다.

 

그렇다면 비례율은 8억원 ÷ 6억원으로 133%가 된다. 앞서 말한대로 재개발 사업의 경우 비례율을 가지고 재개발 조합이 올린 8억원의 수익을 A, B 두 조합원에게 배분하여야 한다. 각각의 감정평가액에 비례율을 곱하면 이들의 A, B조합원의 실질적인 지분가격이 나온다. 이것을 ‘권리가액’이라 한다. A의 권리가액은 2억6,667만원(2억원×133%)이 되고 B가 보유한 지분의 권리가액은 5억3,333만원(4억×133%)이 된다.

 

이러한 권리가액을 가지고 새로운 아파트를 분양 받을 경우, 앞서 조합원 분양가를 4억원이라 했으므로 A는 1억3,333만원(4억-2억6,667만원)의 추가부담금을 내야 하고, B는 반대로 1억3,333만원(4억-5억3,333)을 환급받게 된다. 이 경우, 비례율이 133%로 비교적 사업성이 양호한 지역의 경우 감정평가액을 많이 받은 B가 오히려 환급을 받아 추가 부담금을 내야 하는 A보다 상대적으로 유리하다고 볼 수 있다.

 

이와는 반대로 비례율이 100% 이하로 낮게 나온다면 어떻게 될 것인가? 이해를 돕기 위해 앞의 사례에서 분양세대수와 감정평가액, 분양가액을 그대로 가져가고 사업비만 앞의 사례의 28억원에서 31억원으로 높게 책정해 보도록 한다.

 

구분

분양

세대수

감정

평가액

분양가

사업비

비례율

권리가액

추가부담금

조합원 A

1

2억원

4억원

31억원

83.3%

1억6,667만원

2억3,333만원

조합원 B

1

4억원

4억원

3억3,333만원

6,667만원

일반분양

4

-

7억원

 

 

총합계

6

6억원

36억원

 

 

 

위의 표에서 보는 바와 같이 비례율이 낮아지면 A의 추가부담금은 비례율 133%와 비교하여 약 1억원 정도 늘어나고 B가 받아가는 환급금액은 약 6,666만원 줄어든 셈이다. 즉, 비례율에 따라 조합원 A, B의 추가부담금 혹은 환급액이 늘어나거나 줄어들게 된다.

 

그런데 실제 재개발 사업이 완료된 정비구역의 비례율을 보면 큰 차이가 없다. 재개발 구역마다 사업에 들어간 비용과 새 아파트를 짓게 됨에 따른 분양수입이 각자 다르다는 것을 생각한다면 다 판이하게 다른 비례율이 나와야 하는데 현실은 그렇지 않다.

실제로 흑석뉴타운에서 재개발 사업이 완료된 구역의 비례율을 살펴보면, 흑석4구역은 102.8%, 5구역은 99.9%, 6구역은 109.6%로 약 10% 이내로 큰 차이를 보이지 않았다. 또한 2007년에 재개발 사업이 마무리 된 공덕동, 응암동, 용두동, 전농동, 가재울 3구역의 경우에도 비례율은 99.9%~101.5%로 그다지 큰 차이를 보이지 않았다.

 

그렇다면 대부분의 재개발 구역들의 비례율이 110% 이내로 맞춰지는 이유는 과연 무엇일까? 그 이유는 바로 세금이다. 재개발 사업도 하나의 영리를 추구하는 법인(회사)의 형태이기 때문에 세법상 사업에서 이익이 발생하면 세금을 내야 하는 것이다. 결국 비례율이 높으면 납부해야 할 세금이 많아지고, 이것이 사업비용이 늘어나기 때문에 표면적인 수치상의 비례율이 높다고 해서 조합원들에게 크게 유리한 것은 아닐 수 있다. 그래서 대개의 재개발 사업에서 비례율이 높게 나올 경우, 비례율 공식에서 나오는 항목들을 적당히 조절하여 비례율이 110% 이내로 맞춰져 세금부담을 적게 하는 것이다.

 

위의 비례율 공식을 다시 인용하여 좀더 쉽게 설명해 보겠다.

 

 

(새로 지은 아파트 등의 총 분양금액 - 아파트 건설비와 조합운영비 등의 사업비)

비례율 = ---------------------------------------------------------------------------------------------

정비구역 내 조합원 들이 보유하고 있는 기존의 토지 및 건물의 총 감정평가 금액

 

 

비례율이 높아지기 위해서는 새 아파트를 잘 팔거나 사업비를 줄여야 한다. 여기에 분모가 되는 조합원들의 부동산 감정평가액이 낮아야 한다. 만일 비례율이 120%가 나왔다고 가정한다면 조합원이 세금을 피할 목적으로 비례율을 100% 정도로 맞추기 위해서는 분양금액을 낮추던지 혹은 조합원들의 감정평가 금액을 높이는 방법, 그리고 사업비를 증가시키는 방법이 있다.

 

표면적인 비례율이 100%, 102%, 99%등은 그리 중요하지 않다

 

우선, 사업비를 높이는 방법이 있는데 이것은 조합원 모두에게 득이 되지 않는다. 결국 재개발 사업을 하는데 있어서 비용을 더 지출하게 되고 조합원에게 수익이 발생되지 않으므로 가장 좋지 않은 방법이다.

 

두 번째는 총 분양금액을 낮추는 방법이다. 그런데, 좀 이상한 것은 새 아파트의 분양금액은 일반분양분과 조합원 분양분이 합쳐진 값이라는 점이다.

 

새로 지은 아파트 등의 총 분양금액 = 조합원 세대 분양가 총액 + 일반 분양세대 분양가 총액

 

그래서 대체적으로 표면적인 비례율이 높아 사업성이 좋은 재개발 구역의 경우 조합원 분양가를 낮추어 조합원의 추가부담금을 적게 한다.

 

세 번째는 조합원 부동산의 감정평가 금액을 높이는 방법이다. 이 경우도 역시 조합원 분양가를 낮추는 방법과 마찬가지로 조합원 입장에서는 새 아파트에 대한 추가부담금을 줄일 수 있는 장점이 있다.

 

결론적으로 비례율이 110% 이상 나와 사업성이 좋은 재개발 구역의 경우 비례율 100%를 가정하에 재개발 사업의 이익을 다 조합원이 누릴 수 있게 하는 방법은 조합원 세대 아파트의 분양가를 낮추거나 감정평가액을 올려주는 것이 될 것이다.

 

이와 같이 살펴보았을 때, 재개발 조합은 세금을 낮추기 위해 표면적인 비례율을 되도록 100%에 가깝게 놓으려 할 것이다. 그래서 표면적인 비례율 자체는 재개발 투자에 있어서 그리 중요한 것이 아니라고 볼 수 있다.

 

아파트를 더 많이 지을 수 있는 용적률이 높은 재개발 구역을 선택해야

 

 

그렇다면, 일반인들이 재개발 지역의 물건을 투자할 경우 가장 중요시 하게 고려해야 될 점은 무엇일까? 그것은 바로 위에서 말한 비례율 공식에 해답이 나와 있다.

 

먼저, 총 분양금액이 높아야 한다. 그러나 이를 잘 해석해 보아야 한다. 총 분양금액이 높다라는 것은 분양가 자체를 높이는 방법과 분양세대수를 늘리는 방법으로 나뉘어진다.

새 아파트의 분양가격을 높게 책정할 수 있으려면 투자하는 지역이 좋은 입지를 가진 곳이라야 한다. 그렇다면 과연 입지가 좋은 지역이 있을까? 서울 이외의 수도권 지역 및 지방의 경우 분양가를 높일 경우 부동산 경기가 폭등기가 아니면 미분양이 발생되기 쉽고, 지금과 같은 분양가 상한제 하에서는 서울지역 내에 설령 입지가 좋은 지역을 찾더라도 수익이 날 수 있는 정도의 분양가를 책정하기는 매우 어렵다. 그리고 입지가 좋은 곳은 이미 대지지분 가격이 많이 상승하여 투자수익을 거두기가 쉽지 않다.

 

그렇다면 지금의 재개발 투자에 있어서 투자의 관점을 달리해야 한다. 즉, 새 아파트의 높은 분양가를 매길 수 있는 지역보다는 더 많이 아파트를 지어 사업성이 극대화 될 수 있는 지역으로 눈을 돌려야 한다. 다다익선(多多益善)이라는 말도 있듯이, 그만큼 아파트를 많이 지을 수 있는 지역, 이른바 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역이 바로 여러분들의 투자수익을 보장 받을 수 있다. 이를테면 같은 재개발 이라 하더라도 일반 주택재개발보다는 용적률이 높은 역세권 시프트에 의한 도시환경정비사업이 진행되는 지역 투자가 더 바람직하다얘기이다.

만일, 똑같은 1만㎡의 대지에 109.09㎡형 (33타입)의 아파트를 일률적으로 건설한다고 가정해 보자. 기부채납 후 용적률을 300%를 적용받는 도시환경정비사업 지역이 200%를 적용받는 일반 재개발 지역보다 적어도 약 90세대 이상의 아파트를 더 지을 수가 있어 사업성이 그만큼 좋고 만일 이 지역에 투자했을 경우 추가부담금이 획기적으로 줄어들 수 있다는 점이다.

 

그런데 여기서 주의해야 할 점은 바로 앞에서 말했듯이, 총 분양금액은 일반세대 분양분과 조합원 세대 분양금액의 합이라는 점이다. 만일 여러분이 투자하는 재개발 지역에 조합원 세대가 상대적으로 그 비중이 높다면 비례율이 잘 나온다 하더라도 그것은 표면적인 비례율만 잘 나오는 것이지 실질적인 사업성과는 거리가 먼 것이라 할 수 있다. 조합원 비율이 많을 경우 사업성이 좋게 나오지 않기 때문에 조합원 분양가를 낮추는 것도 매우 어려운 일이 될 것이다. 실제로 일반세대 분양가 대비 조합원 세대 분양가의 할인율이 20% 미만의 큰 차이가 없는 지역이 나오는 것도 바로 이 때문이다.

 

구릉지나 경사지가 있는 지역보다는 평지 등의 사업구역이 공사비가 덜나와

 

두 번째는 사업비가 덜 나올 수 있는 지역이어야 한다. 사업비의 경우 아파트를 짓는 시공사에게 지급하는 공사비가 전체에서 약 70%~80%의 비중을 차지한다. 어차피 재개발 사업의 경우 일반 재건축 사업의 확정지분제와 달리 단순 도급제에 의해서 사업이 시행되기 때문에 시공사는 공사비만 받고 아파트를 짓는 역할만 할 뿐이다. 물론 이 때문에 예전에는 시공사가 조합장 이하 조합원 들을 대상으로 엄청난 돈 로비(?) 등의 비리가 있어 사회문제가 되었던 적도 있다. 물론 지금은 지자체의 공공관리자 제도를 통해 조합이 딴 짓(?)을 하지 못하도록 엄격하게 관리해 나가 이러한 비리 등은 차츰 없어질 것으로 기대된다. 여하튼 공사비 측면에서 이야기 한다면 비교적 구릉지나 경사가 있는 곳이 평지에 아파트를 짓는 곳보다 공사비 등의 사업비가 더 많이 지출됨은 두말할 나위가 없다. 솔직히 사업비 부분은 일반 개인이 투자할 당시에는 가늠하기 어려운 부분이다.

 

새 아파트의 순수 분양세대수 대비 조합원 세대수 비중이 적어야

 

마지막으로 조합원들의 전체 감정평가 금액이 적은 곳으로 가야 한다. 앞에서 살펴본 바와 같이 새 아파트의 총 건립수 대비 (더 엄밀히 말한다면 임대아파트를 제외한 순수 분양아파트 세대이다) 조합원 세대수의 비중이 적은 곳이 좋다. 이미 조합 설립인가를 받은 곳은 어느 정도 재개발 사업에 관한 실시계획이 나와 있어 사업시행인가를 앞두고 있는 상태이므로 조합을 직접 찾아가 조합원 세대수 비중을 알아보면 그리 어렵지 않게 파악할 수 있다. 또한 조합설립이 되어 있지 않은 지역이라 하더라도 해당 정비구역 추진위원회 사무실을 찾으면 현재의 예상 조합원 세대수 및 총 아파트 건립세대수를 쉽게 파악할 수 있다.

 

결국, 재개발 투자에 있어서 표면적인 비례율보다는 비례율 공식에 숨겨져 있는 항목을 제대로 해석하는 능력이 무엇보다 중요하다. 현재로서는 용적률이 잘 나올 수 있어 아파트를 많이 건립할 수 있는 지역과 지분쪼개기가 상대적으로 덜 되어 조합원 세대수의 비중이 적게 나오는 지역이면서 상대적으로

3.3㎡당 대지지분 가격이 저렴한 곳에 투자하는 것이 최상의 방법이라고 보면 된다.

 

즉, 표면적인 비례율이 아닌 ‘진정한’ 비례율을 잘 계산하여 구역별로 잘 비교해 투자해야 할 것이다.

 

Posted by REally-Man

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